住宅用不動産の資金調達に関しては、ほとんどの取引は使い古されたプロセスに従います。 売り手は、住宅ローンの資格を得るために必要な収入、雇用歴、クレジットスコアを持っている意欲的な買い手を見つけ、貸し出し機関は取引の資金を調達するためにお金を出します。
しかし、従来の資金調達が利用できず、買い手と売り手がまだ個人的に販売を進めたい場合はどうでしょうか？ 売り手の資金調達として知られているものを入力してください。 この用語が示すように、住宅を販売している人は、銀行が買い手に住宅ローンを提供するのではなく、購入の資金を調達します。
売り手が資金提供する不動産取引の詳細
売り手の資金調達について好ましいこと
従来の資金調達に代わるこの方法は、住宅ローンを取得するのが困難な場合や場所で役立つオプションです。 このような厳しい状況では、売り手による資金調達により、買い手は代替のクレジット形式にアクセスできます。 次に、売り手は、従来の住宅ローンの資格を必ずしも必要としない買い手の集団をタップすることができます。 また、売り手が売却資金を調達しているため、不動産はより高い売却価格を要求する場合があります。
銀行は売り手の資金による販売に直接関与していません。 買い手と売り手は自分で手配します。 彼らは、金利、買い手から売り手への支払いスケジュール、および買い手がこれらの義務を履行しない場合の結果を定めた約束手形を作成します。 住宅ローンを含む販売とは異なり、買い手から売り手へのプリンシパルの譲渡はありませんが、時間の経過とともにその金額を返済することに同意するだけです。
主なプレーヤーが2人しかいないため、所有者の資金調達は、通常の方法で家を売るよりも迅速かつ安価です。 彼女の名前を冠したハーレムに本拠を置く不動産仲介のプリンシパルブローカーおよび所有者であるウィリーキャサリンサグスは、売り手が売却に資金を提供すると、「銀行の融資担当者、引受人、法律家を待たずに取引が早く終了する」と述べていますファイルをクリアする部門。」 サグスはまた、「より少ないお金で家に着くことができるので、買い手は好きです」と述べています。
実際、売り手が資金を提供するセールの場合、クロージングコストは低くなります。 銀行が参加していない場合、この取引により、ローンやディスカウントポイントのコスト、オリジネーション手数料、および融資プロセス中に日常的に貸し付けられるその他の費用が回避されます。 また、必要に応じて前払いから金利、契約期間までのローン条項について、少なくとも表面的にはより大きな柔軟性があります。
売り手の資金調達は、通常、5年などのかなり短い期間のみ実行され、その期間の終わりにバルーン支払いが来ます。 理論、または少なくとも希望は、買い手が最終的にその支払いを従来の貸し手で借り換え、信用力を改善し、家にいくらかの資本を蓄積したことです。
バイヤーが知っておくべきこと
売り手の資金調達に対するすべての潜在的なプラスについて、それを使用する取引には、両当事者にとってリスクと現実が伴います。 買い手が売り手資金による取引を完了する前に考慮すべきことは次のとおりです。
住宅ローンよりも良い条件を期待しないでください。 売り手が資金を提供する取引の条件が打ち出されると、柔軟性が現実にしばしば合致します。 売り手は、買い手がローンをデフォルトにする可能性を含む、彼らの経済的ニーズとリスクを消化し、潜在的に高価で厄介な立ち退きプロセスの見通しを立てます。
その結果は、買い手にとって落ち着いたものになる可能性があります。 たとえば、銀行が提供しているよりも有利な金利を確保することは可能ですが、より多くの支払いを行う可能性が高くなります。おそらく、実勢金利よりも数パーセント高いポイントです。 そしておそらく、典型的な住宅ローンのサイズに匹敵する前払い金を提供する必要があります。つまり、プロパティの値の10％以上です。
あなたは売り手に自分を売る必要があるかもしれません。 あなたが伝統的な住宅ローンの資格を与えられなかった理由について透明で率直であることは賢明です。 その情報の一部は、売り手があなたの信用履歴や、雇用、資産、金銭的要求、参照などのその他の背景データをチェックするときにとにかく現れるかもしれません。
しかし、売り手のデューデリジェンスの間に浮上しないかもしれない借りる能力の制限を指摘することも確認してください。 住宅ローンブローカーでデンバーに本拠地を置くヒュートナー・キャピタルの社長であるトッド・ヒュートナーは、良好な信用と多額の頭金を持っている潜在的な買い手でさえ最近新しいビジネスを開始したかもしれないので、最大2年間のローン。
売り手の融資を提案する準備をしてください。 売り手の融資を提供する住宅所有者は、住宅ローンの資格がない買い手を引き付けることを期待して、しばしばその事実を公に発表します。 ただし、売り手の資金調達について言及していなくても、それについて尋ねても害はない、と住宅ローンブローカーのTodd Huettnerは述べている。
あなたがそうするとき、彼は、あなたができる限り明示的にオプションを提案すると言います。 Huettnerは、所有者による資金調達がオプションかどうかを尋ねるのではなく、バイヤーに特定の提案を提示することを推奨しています。 「たとえば、「私の申し出は20％ダウンの定価で、売り手は6％で350, 000ドルで資金調達し、5年間のバルーンローンで30年にわたって償却されます。 2〜3年で借り換えをしない場合、4年目と5年目で金利を7％に引き上げます。」
販売者が無料で販売資金を調達できることを確認します。 売り手が不動産を完全に所有している場合、売り手の資金調達は最も簡単です。 プロパティに保持されている住宅ローンは、余分な合併症をもたらします。 プロパティのタイトル検索の支払いは、それが証書に正確に記載されており、住宅ローンや税金先取特権がないことを確認します。
ペンシルベニア州ランカスターの不動産業者であるWeichertのブローカー、セールスマネージャー、不動産エージェントであるジェイソン・バークホルダーによると、「ほとんどの住宅ローンには、売り手が住宅ローンを返済せずに家を売ることを禁じる「売却期限」条項があります。売り手が所有者の資金調達を行い、住宅ローン会社が見つけた場合、住宅は「売却」されたとみなし、借金の全額の即時支払いを要求します。これにより、貸し手は差し押さえることができます。
売り手が知っておくべきこと
あなたが家の販売のための資金調達を検討している場合、これらのヒントと現実に留意してください。
必ずしも長い間販売の資金を調達する必要はありません。 売り手として、いつでも、約束手形を投資家または貸し手に売ることができ、その後、買い手が支払いを送ります。 セントラルフロリダの不動産投資家であり家主であるロビン・ダニエルズによると、「多くの売り手は所有者の資金で売ることを恐れているが、彼らが持っているメモが誰かに売れるものであることを知らない。これは同じ日に起こりうるクロージングとして、売り手はすぐに現金を受け取ります。」
言い換えれば、売り手は現金を持っている必要も、貸し手になる必要もありません。 ただし、ノートを売却するには、ノートの全額未満を受け入れなければならない可能性が高いため、不動産の収益が減少することに注意してください。 流通市場の資金調達を専門とするAmerinotexchangeによると、資産に関する約束手形は通常、額面の65％から90％で販売されています。
売り手の資金調達を売り込みの一部にして、不動産を売ります 売り手の融資は比較的まれなので、不動産のリストから始めて、あなたがそれを提供しているという事実を宣伝してください。 テキストに「販売者の融資が利用可能」という単語を追加すると、潜在的な購入者とその代理人にオプションがテーブルにあることを警告します。
潜在的な買い手があなたの家を見るとき、融資の取り決めについてより詳細を提供してください。 多くの買い手は慣れないため、売り手の資金調達とは何かという一般的な説明に沿って、資金調達の条件を説明する情報シートを用意します。
税務上のアドバイスを求め、融資サービスの支援も検討してください。
販売者が資金を提供する取引は税務上の問題を引き起こす可能性があるため、販売のチームの一部としてファイナンシャルプランナーまたは税務専門家に相談してください。 また、貸し手としての経験が豊富で快適でない限り、毎月の支払いを回収し、明細書を発行し、ローンの管理に関連する他の雑用を実行するために、ローンサービス会社を雇うことを検討してください。
ボトムライン
ほとんどの人にとっては珍しくて馴染みのないものであるため、売り手の資金調達は、不動産市場に挑戦する際に役立つ選択肢となります。 ただし、この取り決めは買い手と売り手にいくつかの特別なリスクを引き起こします。専門家の助けを借りてそれらを緩和し、プロセスをスムーズに実行できるようにするのが賢明です。
両方の当事者は、弁護士または不動産業者を雇って、販売契約と約束手形を、関連するタスクとともに書き、レビューする必要があります。 いくつかの関連規制（バルーン支払いを管理する規制など）は管轄によって異なるため、売り手が資金を調達する住宅取引の経験があり、可能であれば居住地を経験している専門家を探してください。
専門家はまた、買い手と売り手が彼らと販売の状況に最適な特定の契約を決定するのを助けることができます。 それが売り手資金による取引ではない場合、Solutions 3D LLCの不動産投資家Don Tepperは、従来の住宅ローンの取り決め以外に「実際には他にもたくさんの購入方法があります」と指摘します。 -オプション、リース購入、土地契約、譲渡契約、株式の共有、および住宅ローンの契約。「ほとんどの買い手、およびほとんどの不動産業者は、これらがどのように機能するかを知らない」と彼は言う。
