目次
- 住宅ローンの支払い計算
- 固定レートと調整可能レート
- 固定金利住宅ローン
- 調整可能金利住宅ローン（ARM）
- 利息のみのローン
- エスクローおよびその他の手数料
- 毎月追加料金を支払う
- 税控除としての利子
- ボトムライン
住宅ローンで家を買うことは、おそらくあなたが入力する最大の金融取引です。 通常、銀行または住宅ローンの貸し手は家の価格の80％の資金を調達し、特定の期間にわたって利子付きで返済することに同意します。 貸し手、住宅ローンの金利、オプションを比較しているので、毎月の利子がどのように発生し、どのように支払われるかを理解しておくと役立ちます。
重要なポイント
- 住宅ローンは、家計が保有する最も一般的なタイプの個人ローンです。これらのローンには、固定金利または変動金利/調整可能金利があります。ほとんどの住宅ローンは完全に償却されたローンであり、毎月の支払いは同じで、元本に対する金利の比率です。時間とともに変化します。
住宅ローンの支払い計算
簡単に言えば、毎月、元本の一部（借りた金額）とその月に発生した利子を返済します。 貸し手は、償却式を使用して、各支払いを元本と利息の支払いに分割する支払いスケジュールを作成します。 ローンの期間または寿命も、毎月の支払い額を決定します。 完全償却の支払いとは、借り手がローンの償却スケジュールに従って支払いを行う場合、ローンが設定期間の終了までに全額返済される定期的なローンの支払いを指します。 ローンが固定金利ローンである場合、完全に償却する各支払いは同額です。 ローンが調整可能なローンの場合、ローンの利率が変わると、完全に償却する支払いが変わります。
一般に、より長い年数（最大30）で支払いを引き伸ばすと、通常、月ごとの支払いが少なくなります。 住宅ローンの返済にかかる時間が長いほど、より長い期間利息を支払うため、家の全体的な購入コストが高くなります。
固定レートと調整可能レート
銀行と貸し手は、主に2種類のローンを提供しています。
- 固定金利：金利は変わりません。 調整可能金利：金利は、定義された条件（変動金利またはハイブリッドローンとも呼ばれます）の下で変化します。
住宅ローンでこれらがどのように機能するかを次に示します。
固定金利住宅ローン
毎月の支払いは、このローンの存続期間中同じです。 金利は固定されており、変更されません。 ローンの返済期間は30年です。 10年、15年、または20年というより短い長さも一般的に入手可能です。 ローンが短いほど、毎月の支払い額が多くなりますが、金利の低下と全体的なコストの低下によって相殺されます。
例 –年間利率4.5％で30年（毎月360回の支払い）の200, 000ドルの固定金利住宅ローンは、約1, 013ドルの毎月の支払いになります。 （税金、保険、エスクローは追加であり、この図には含まれていません。）年間金利は、次のように月間レートに分割されます。たとえば、4.5％を12で除算すると、0.375％の月間金利になります。 。 毎月、実際に家に借りている金額の0.375％の利息を支払います。
最初の1, 013ドル（360分の1）の支払いでは、利息に750ドル、元本に263ドルが適用されます。 2回目の毎月の支払いは、元本が少し小さいため、利子が少し少なくなり、元本のわずかに多くが返済されます。 支払い359により、毎月の支払いのほとんどがプリンシパルに適用されます。
調整可能金利住宅ローン（ARM）
金利は固定されていないため、このタイプのローンの毎月の支払いは、ローンの存続期間にわたって変化します。 ほとんどのARMには、金利が変動する可能性のある範囲と、変更できる頻度に制限または上限があります。 レートが上がるか下がると、貸し手は毎月の支払いを再計算し、次のレート調整が行われるまで平等に支払います。
金利が上昇すると、毎月の支払額も増加します。各支払額は、一定の年数にわたって、固定金利の住宅ローンと同じ方法で利息と元本に適用されます。 貸し手は多くの場合、ARMの最初の数年間は低金利を提供しますが、その後、金利は年に1回程度頻繁に変更されます。 ARMの初期金利は、固定金利の住宅ローンよりも大幅に低くなっています。
- 自宅に数年間滞在することを計画している場合、ARMは魅力的です。金利が調整される頻度を検討してください。 たとえば、5年から1年のARMには5年間の固定金利があり、毎年、残りのローン期間について金利が調整されます。ARMは、金利の決定方法を指定します。 1年間の米国財務省短期証券などの財務指標。 最も安定した金利のARMを選択するためのアドバイスについては、ファイナンシャルプランナーにお問い合わせください。
例 -5年間で200, 000ドル 30年間の可変金利住宅ローン（毎月360回の支払い）は、5年間の年間利率が4％で始まり、その後、毎年.25％ずつ変更できます。 このARMの利息上限は12％です。 1〜60か月の支払い額はそれぞれ955ドルです。 61〜72の支払いは980ドルです。 73から84の支払いは1, 005ドルです。 （税金、保険、エスクローは追加であり、これらの数値には含まれていません。）ARMの費用はオンラインで計算できます。
利息のみのローン
3番目のオプションは、通常、裕福な住宅購入者または不規則な収入を持つ購入者のために予約されていますが、利息のみの住宅ローンです。 名前が示すように、このタイプのローンは、最初の数年間は利息のみを支払うオプションを提供し、低所得年の支払いが少ないため、初めての住宅所有者にとって魅力的です。 比較的短い期間家を所有し、月々の大きな支払いが始まる前に売りたいと思っている場合にも、それは正しい選択かもしれません。
ジャンボ住宅ローンは、通常、適合ローン限度額を超える金額であり、現在、ハワイとアラスカを除くすべての州で453, 100ドルです。 さらに、ニューヨーク市、ロサンゼルス、サンノゼ-サンフランシスコ-オークランド地域全体など、連邦政府が指定した特定の高価格住宅市場では、適合ローン限度額は679, 650ドルです。
通常は非常に裕福な人向けですが、利息のみのジャンボローンも利用できます。 それらはARMと同様に構成されており、利息のみの期間は10年間続きます。 その後、料金は毎年調整され、支払いは元本の支払いに向かいます。 その時点で支払いは大幅に増加する可能性があります。
エスクローおよびその他の手数料
税金、保険、エスクロー費用など、毎月の住宅ローンの支払い額に大幅に追加される他のアイテムの予算を立てる必要があります。 これらのコストは固定されておらず、変動する可能性があります。 貸し手は、住宅ローン契約の一部として追加費用を明細化します。
毎月追加料金を支払う
理論的には、プリンシパルを減らすために毎月少し余分に支払うことは、あなたの家をより速く所有する一つの方法です。 金融の専門家は、クレジットカードや学生ローンなどからの未払いの債務を最初に返済し、毎月余分に支払う前に普通預金口座に十分な資金を提供することをお勧めします。
税控除としての利子
ボトムライン
国の政策は、税法を介して住宅購入者を支持している（以前よりは少ないが）。 多くの家族にとって、適切な住宅購入は、彼らの退職巣の卵のための資産を構築する最良の方法です。 また、キャッシュアウトの借り換えを控えることができる場合、30歳で30年の固定金利の住宅ローンで購入した家は、通常の定年に達するまでに完全に返済され、低コストの居住地を提供します収益が次第に減少するとき。
2008年の金融危機とそれに続く住宅バブルの崩壊に続いて、多くの（すべてではない）不動産市場が最終的に回復しました。 慎重な方法で締結された住宅所有権は、長期的な財務計画で考慮する必要があるものです。 住宅ローンとその金利がどのように機能するかを理解することは、最も経済的に有利な方法でその資産を構築していることを保証する最良の方法です。
