目次
- 売り手にとっての利点
- バイヤーが勝つ方法
- MLSステートメント8.0
- MLSステートメント8.0の影響
- 市場外のリストは残ります
- 不動産業者に連絡する
- オンライン化する
- 住宅所有者へのアプローチ
- プロセスを知る
- ボトムライン
全国の多くの市場で不動産の在庫が依然として厳しいため、潜在的な住宅購入者として、競合他社の一歩先を進みたいと考えています。 これは、市場外のリストが入る場所です。静かなリストまたはポケットリストとも呼ばれ、これらの家は販売されているかもしれませんが、複数のリストサービス（MLS）にリストされていません。 つまり、これらの不動産を販売する不動産業者は、自分で買い手を見つけるために足を踏み入れなければなりません。
過去に住宅を上場することは以前は少し珍しいことでしたが、近年は住宅所有者の関心が高まっており、特に増え続ける需要に直面して、こうした上場を一種の流通市場の一部にしています。
「MLSステートメント8.0」として知られる全米リアルター協会のポリシーは、市場外のリストを大幅に制限します。
市場外のリストは、売り手にとって直観に反するように見える場合があります。 結局のところ、在庫よりも需要が多いため、多くの地域で入札戦争が一般的です。 それでは、売り手はなぜ秘密のリスティングを行いたいのでしょうか？
重要なポイント
- オフマーケットリスティングは、販売されているが複数のリスティングサービスにはリストされていないプロパティです。より高い販売価格：バイヤーにとって、オフマーケットリスティングは追加の在庫へのアクセスを提供し、コミッションが低い場合に節約する機会を提供し、望ましいエリアでの不動産の競合を回避する機会を提供します。これらのリストにアクセスするには、購入者はエージェントや住宅所有者に直接連絡するか、オンラインで試すことができます。
売り手にとっての利点
一部の住宅販売者は、水域をテストするために市場外のリストを選択しますが、他のエージェントは1人しかいないため、よりプライベートな販売プロセスまたはより低い販売手数料を交渉する機会を求めています。
一部の住宅所有者は、ポケットリストが価格を引き上げる魅力を生み出すと考えています。 「市場での日々」のティッカーがオフにならない限り、売り手がアンダーカットされる可能性はあまりありません。
バイヤーが勝つ方法
バイヤーとしてのあなたにとって、市場外リストの利点は2つあります。 まず第一に、仲間の住宅購入者には見られない在庫へのアクセスを提供します。 あなたが特に熱い市場で購入している場合、ポケットリストは家を購入する唯一の方法かもしれません。 通常の市場環境では、売り手が支払わなければならない手数料が低いため、取引を得ることができます。
すべての住宅購入者が主要な住居を探しているわけではありません。 投資不動産、または購入して利益を得るための住宅を探しているかもしれません。 素晴らしい近所の市場外のリストは、その目標を達成するための優れた方法です。
MLSステートメント8.0明確な協力ポリシー
市場外リスティングへの大きな障害は、全米不動産協会による「MLSステートメント8.0明確な協力ポリシー」の最近の通過にありました。このポリシーは、2020年1月1日に発効し、2020年5月1日までに強制的に実施されます不動産を一般に販売してから1営業日以内に、マルチリスティングサービスに参加して自分のリスティングをMLSに送信する不動産ブローカー
MLSステートメント8.0の実際の影響
MLSステートメント8.0は、従来の意味で法律ではないことに注意してください。 RE / Max Victoryの不動産業者Doug Wagnerによると、「全米不動産業者協会は法人ではなく統治協会ですが、協会のすべてのメンバーMLS、証券会社、および代理人は新しいポリシーに従う必要があります。」
ワグナーは、不動産業者ではない（NARのメンバーではない）ライセンスを取得したエージェントはポリシーに拘束されないことに注意しています。 ただし、最近の住宅購入者の89％が不動産またはブローカーを使用しており、10人の認可された不動産エージェントのうちほぼ7人が不動産業者であるという事実を考えると、実際の影響は声明8.0がほとんどの住宅不動産取引に適用されることです。
市場外のリストは残ります
幸いなことに、MLSステートメント8.0は市場外のリストの終わりを意味するものではありません。 NARの新しいポリシーには組み込みのオプションがあり、メンバーエージェントとブローカーが限定的な市場リストと完全な市場外リストの両方を維持できるようにします。
たとえば、MLSステートメント8.0では、売り手はMLS IDXまたはインターネット表示をオプトアウトできます。 「オフィス限定」リストと呼ばれる別のオプションも、プライバシーを維持したい売り手が利用できます。 専属のオフィスの場合、エージェントはリストをオフィス内の他のエージェントまたはバイヤーと一対一で共有できます。
「プライベートリスティングネットワーク」など、ブローカーを通じて以前に利用可能であった他の特定の市場外オプションは、ステートメント8.0で許可されなくなりました。 「近日公開」や「遅延表示」などのその他のものは、ローカルMLSの管理下にありますが、エージェントが購入者と共有できないようにする新しい制限が含まれます。
Wagnerによると、MLSデータからリストを作成するがNARのメンバーではないオンラインウェブサイトZillowは、「Make Me Move」、Coming Soon、「FSBO」などの社内市場外プログラムを継続することを妨げられません。 「iBuyer」。
不動産業者に連絡する
伝統的な高級な市場外の家を見つけるには、ちょっとした宿題とたくさんのネットワーキングが必要です。 購入したい近所を特定したら、トップの不動産業者のリストを考え出し、彼らが持っているかもしれないオフィスの排他的なリストについて彼らに連絡する必要があります。
オンライン化する
不動産業者に直接連絡することに加えて、買い手はオンラインで利用可能なツールを使用して、所有者による販売（FSBO）、新聞広告、またはCraigslistなどの非MLSリストを検索できます。 上記のように、オンラインWebサイトZillowには、潜在的な売り手と買い手が利用できるいくつかの市販外プログラムがあります。
住宅所有者へのアプローチ
特に興味のある地域や地域がある場合、1つの選択肢は、住宅所有者に直接チェックインすることです。 ドアをノックしたり、メーラーを発送したりすることで、見込み客を見つけることができます。 時間とお金がかかりますが、成功を保証するものではありませんが、少なくとも1人が応答する可能性はわずかです。
特に修理を行う余裕があることがわかっている場合は、放置された物件を除外しないでください。 おそらく、維持費に圧倒されている住宅所有者と、売れないと信じたことのない住宅所有者がいて、未承諾の申し出は祝福と見なされるかもしれません。
銀行を壊すことがないように、安価で効果的なメーラーを印刷してください。 結局のところ、あなたはあなたのアプローチで可能な限りプロフェッショナルに見えたいのです。 そして、あなたが尋ねるまで知らないでしょう？
プロセスを知る
市場外のリストを見つけることは、戦いの半分にすぎません。 取引が成立するのを見ることが最終目的であるため、市場外のリストのバイヤーはプロセスの詳細を知る必要があります。 契約を結ぶと、それは標準的な取引ですが、エージェントはおそらくあなたの両方を代表しているので、少し曖昧になる可能性があります。
二重代理店販売として知られていますが、完全に合法ではありますが、購入者がエージェントが自分の最高の利益を念頭に置いているかどうかを判断するのは困難です。 販売価格が高いほど、エージェントの手数料は高くなります。 在庫の少ない市場で購入している場合、家に着く限り最良の取引をしても問題になりませんが、利益相反に気づいたほうが有利です。
ボトムライン
不動産市場は、在庫よりも需要が多い国の多くの地域で依然として活発です。 家から入札された欲求不満のバイヤーは、彼らが得ることができる利点を必要とします。 MLSステートメント8.0は、市場外のリストへのアクセスを厳しく制限していますが、完全に禁止しているわけではありません。 宿題をし、リスクがあることを認識し、市場外のリストから次の家を見つけることは努力する価値があることを知っています。
