目次
- 住宅ローンの結合
- あなたが始めているものを知っています
- 統合する方法
- ボトムライン
2つの住宅ローンを持つことは、あなたが思うほど珍しいことではありません。 自分の家に十分な平等を蓄えている人々は、多くの場合、第二の住宅ローンを取ることを選ぶ。 彼らはこのお金を使って借金を返済したり、子供を大学に送ったり、ビジネスを始めたり、大規模な買い物をしたりします。 他の人は、スイミングプールの改造や建設などを通じて家や財産の価値を高めるために、第二の住宅ローンを使用します。
ただし、2つの住宅ローンは、1つの住宅ローンを保有するよりも難しい場合があります。 幸いなことに、2つの住宅ローンを1つのローンに結合または統合するために使用できるメカニズムがあります。 しかし、統合プロセス自体が難しい場合があり、数学は最終的には価値のないものになる可能性があります。
重要なポイント
- 2つの住宅ローンを保持することは一般的な状況であり、それらを1つの単一のローンにまとめることで簡素化できます.2つのローンを1つに統合するには、経験豊富なエキスパートブローカーの助けが必要になる場合があります。時間が経つと、最終的には賢明な決定にならないかもしれないコストが発生します。
住宅ローンの結合
1つの例を見てみましょう。10年以上前のホームエクイティのクレジットラインを引き出しました。これは、ドロー期間（クレジットラインで「ドロー」できる時間）に、管理可能な金額を支払っていました。 100, 000ドルのクレジット。
このローンの条件によると、10年後、引き分け期間は返済期間になりました。これは、住宅ローンのようにローンを返済しなければならない次の15年です。 しかしおそらく、275ドルの支払いが700ドルの支払いになるとは思わなかったでしょう。プライムレートが上がると、さらに高くなる可能性があります。
2つのローンを統合することにより、毎月100ドル以上節約でき、プライムが上昇した場合にエスカレートするのではなく、金利を固定できます。 その一方で、多分あなたはより早くローンを返済し、あなたがそれを行うのに役立つより良い条件を望んでいます。 このタイプの統合はどのように機能しますか？
あなたが始めているものを知っています
あなたが統合するときに何が起こるかを理解するには、現在のローンについていくつかのことを知る必要があります。 ローンを統合するために行ったときに、2番目の住宅ローンが何らかの理由でキャッシュアウトローンと呼ばれる家から現金を引き出すために使用されたことに気付いた場合、新しいローンにコストが追加され、金額を減らすことができます資格。 キャッシュアウトローンの価格は高くなっています。貸し手は、借り手がトラブルに陥った場合、統計的にローンから離れる可能性が高いため、と貸し手は言います。
次に、レート/タームリファイナンス（refi）があります。 このタイプのローンは、現在のローンの金利と条件の単なる調整です。 借り手はお金をポケットに入れたり、不動産に保有する資本の量を減らしたりしないため、貸し手にとって安全と見なされます。 住宅ローンの金利が歴史的な最低値まで下がったときに、最近借り換えたかもしれません。
なぜこれらの区別が重要なのですか？ C2 FINANCIAL CORPORATIONの住宅ローンアドバイザーであり、「The Loan Guide：How to Get Best Best Mortgage」の著者であるCasey Flemingによると、新しい住宅ローンに支払う条件と金額は大きく異なる可能性があるため、彼らは重要です。
「あなたとあなたの隣人の両方が、融資限度額417, 000ドルの下で、75％のローン・ツー・バリューの借り換えローンを得ているとしましょう。 あなたのものはキャッシュアウトであり、彼のものではありません。 あなたのローンは2015年4月の時点で隣人のローンよりも0.625ポイント多くかかります。そして1ポイントはローン金額の1％なので、ローン金額が200, 000ドルであれば、すべてが同じであれば1, 250ドル（200, 000ドル×.00625）多く支払うことになりますあなたの隣人と同じ金利のために。
このように考えてください。 住宅を購入したときに2つのローンを最初に取得した場合は、2番目の住宅ローンが住宅の取得に使用されたため、キャッシュアウトローンではありません。 しかし、後で、2番目の住宅ローンを借りた結果としてお金を受け取った場合、その1つはキャッシュアウトローンであったため、新しい連結ローンも同じと見なされます。
この区別が重要になる別の理由があります。 キャッシュアウトローンは貸し手にとってよりリスクが高いため、レート/タームリファイでは90％に対して、あなたの家の持分の75％から80％しか貸し出すことができません。 フレミングは、「ローンがキャッシュアウトローンとみなされる場合、資格を得るためにあなたの財産により多くの資本が必要になります。
統合する方法
貸し手は、ローンの統合に伴う複雑な事務処理のすべてを行います。 あなたの仕事は、情報に基づいた消費者になることです。 1つの貸し手と話をしないでください-複数の貸し手と話してください。
2つのローンの整理統合は単純な住宅ローンよりも複雑なので、3〜4人の貸し手と個人的に話すのが最善です。 銀行や信用組合、住宅ローンブローカーに相談したり、信頼できる業界の専門家から推薦を受けることができます。
もちろん、新しいローンがキャッシュアウトローンになるのか、レート/タームリファイになるのかを尋ねます。 固定金利または変動金利のローンですか？ 15年か30年？
特定の貸し手に満足したら、彼らはプロセスを順を追って説明します。 最初に読んでから何も署名せず、支払いスケジュールを必ず理解してください。
ローンがキャッシュアウトローンである場合、Casey Flemingは、1年後にそれをレート/タームリファイに変換する方法があるかもしれないと言います。
「ローンをキャッシュアウトとして統合しますが、取引に関連するすべての費用を支払う貸し手のクレジットを取得します。 1年待ってから再度借り換えます。 あなたはその時点でシングルローンのみを借り換えているので、それはキャッシュアウトローンではありません。 フレミングは、金利が安定している、または低下する可能性があると思われる場合にのみ、これを行うようアドバイスし続けます。
ボトムライン
「毎月の支払い額の減額だけに基づいてローンの借り換えや整理統合を決定することは絶対にしないでください。 ほとんどの場合、既存のローンを完済するよりも、新しいローンに一生かけて多くを費やします」とフレミングは言います。 「何百万人もの消費者が将来の抵当を続けており、最終的には数十、あるいは数十万ドルも引退することになります。」
代わりに、あなたが家にとどまると思う期間を決定し、現在の住宅ローンのコストを、新しい住宅ローンに加えて、ローンを保持する期間中の新しいローンに関連するコストと比較します。 コストが低くなる場合は、おそらく統合をお勧めします。
