グラウンドリースとは何ですか？
グラウンドリースとは、リース期間中にテナントが不動産の一部を開発することを許可された契約であり、その後、土地とすべての改良が不動産所有者に引き渡されます。
グラウンドリースの仕組み
地上リースは、例外が作成されない限り、不動産所有者が改善を所有することを示し、リース期間中に発生したすべての関連税はテナントによって支払われることを規定しています。 グラウンドリースでは、リース期間が終了すると、家主はすべての改善を引き受けることができるため、家主は不動産をより高いレートで売却できます。 地主は土地のリースのみと呼ばれるため、土地リースは土地リースとも呼ばれます。
これらは主に商業スペースで使用されますが、グラウンドリースは、ショッピングコンプレックスやオフィスビルで見られるような他のタイプの商業リースとは大きく異なります。 これらの他のリースは、通常、借手にユニットの責任を引き継ぐことを割り当てません。 代わりに、これらのテナントは、事業を運営するために家賃を請求されます。 地上リースでは、土地に建物を建設するテナントに長期（通常50〜99年）で土地をリースします。
通常、99年のリースは、不動産物件の可能な限り最長のリース期間です。 以前は、慣習法の下で可能な限り長いものでした。 ただし、99年のリースは引き続き一般的ですが、法律ではもはや最長ではありません。
グラウンドリースは、誰が土地を所有し、誰が建物を所有し、不動産の改善を定義します。 多くの地主は、計画上の理由から資産の所有権を保持し、キャピタルゲインを回避し、収入と収入を生み出す方法としてグラウンドリースを使用しています。 テナントは通常、あらゆる費用の責任を負います。 これには、建設、修理、改修、改善、税金、保険、および不動産に関連する資金調達費用が含まれます。
テナントは一般に、家賃、税金、建設、保険、資金調達を含む地上リースのすべての財務的側面について責任を負います。
グラウンドリースの例
グラウンドリースは、多くの場合、フランチャイズ店や大型ボックス店、およびその他の営利団体によって使用されます。 通常、本社は土地を購入し、テナント/開発者が施設を建設して使用できるようにします。 お近くのマクドナルド、スターバックス、またはダンキンドーナツがグラウンドリースに拘束される可能性は十分にあります。
2016年7月、ニューヨークに本拠を置く投資会社AllianceBernsteinは、ニューヨーク市のGeorge Washington HotelのBLDG Managementから99年間の地上リースを1億440万ドルで購入しました。 BLDGは、1994年に差し押さえられていたホテルを最初に購入しました。この建物はマンハッタンにある視覚芸術学校で学生寮として使用されましたが、BLDGは2016年4月にレストラン、バーがあるホテルに施設を復元する計画を提出しました、および地上レベルの店舗。 この施設は現在、ニューヨーク市のフラットアイアン地区にあるブティックホテル、フリーハンドホテルとして運営されています。
地上リースの基本には次のものが含まれます。
- リースの条件家主とテナントの両方の権利資金調達の条件使用規定手数料タイトル保険デフォルト
劣後および非劣後の地上リース
グラウンドリーステナントは、借金を引き受けることで改善の資金を調達することがよくあります。 劣後グランドリースでは、テナントが改善のためのローンの不履行になった場合、家主は不動産に対する請求の優先順位を下げることに同意します。 言い換えれば、劣後固定地主は、本質的に、不動産関連の行為が、改善関連ローンのテナント不履行の場合の担保として機能することを可能にします。 このタイプのグラウンドリースの場合、家主は、テナントのデフォルトが発生した場合のリスクと引き換えに、より高い家賃の支払いを交渉することができます。 彼の土地に建物を建設することは彼の財産の価値を高めるので、これは家主にも利益をもたらすかもしれません。
対照的に、非劣後のグランドリースでは、テナントが改善のためのローンの不履行になった場合に、家主が不動産に対する請求の最優先事項を保持できます。 ローンが未払いになった場合、貸し手は土地の所有権を取得できない可能性があるため、ローンの専門家は改善のために住宅ローンの延長をためらう場合があります。 家主は財産の所有権を保持しますが、通常はテナントに低額の家賃を請求する必要があります。
グラウンドリースの長所と短所
地上リースは、テナントと家主の両方に利益をもたらします。
テナントのメリット
地上リースにより、テナントは自分で購入することができなかった一等地に不動産を建てることができます。 このため、Whole FoodsやStarbucksなどの大規模チェーン店では、企業の拡張計画でグラウンドリースを利用することがよくあります。
土地のリースでは、土地の購入に必要な土地を確保するために、テナントが頭金を支払う必要もありません。 したがって、グラウンドリースの取得に関連するエクイティは少なくなります。これにより、他の目的のために現金が解放され、土地利用の利回りが向上します。
グラウンドリースで支払われる家賃は、州および連邦の所得税から控除される場合があります。これは、テナントの全体的な税負担の軽減を意味します。
家主の利点
土地所有者は、不動産の所有権を保持しながら、テナントから安定した収入を得ることができます。 通常、グラウンドリースには、家賃やその他の費用が不履行になった場合の保護を提供する家賃および立ち退き権の増加を保証するエスカレーション条項が含まれています。
また、グラウンドリースを使用する家主に対する税の節約もあります。 彼らが不動産を完全にテナントに売却する場合、彼らは売却の利益を実現します。 このタイプのリースを実行することにより、利益を報告する必要がなくなります。 しかし、彼らが受け取る家賃には税の影響があるかもしれません。
グラウンドリースに課せられた規定に応じて、家主は、その使用や開発方法を含め、不動産に対する何らかの管理を維持できる場合もあります。 これは、家主が土地の変更を承認または拒否できることを意味します。
テナントの短所
変更が行われる前に家主が承認を必要とする場合があるため、テナントは不動産の使用または開発の障害に遭遇する可能性があります。 その結果、テナントの制限が増え、柔軟性が低下する場合があります。
グラウンドリースプロセスに関連するコストは、テナントが不動産を完全に購入する場合よりも高くなる可能性があります。 家賃、税金、改善、許可、そして家主の承認までの待ち時間はすべて費用がかかる可能性があります。
家主の短所
リースに適切な条項と条項を入れていない家主は、不動産が開発されるテナントの支配権を失います。 これが、署名する前に両方の当事者がリースをレビューすることが常に重要である理由です。
土地の場所によっては、グラウンドリースを使用すると、家主にとって税務上の影響が大きくなる場合があります。 彼らは売却による利益を実現していないかもしれませんが、家賃は収入とみなされます。 したがって、家賃は通常の税率で課税されるため、税負担が増える可能性があります。
重要なポイント
- 地上リースは、リース期間中にテナントが不動産を開発できる契約であり、その後、不動産の所有者に引き渡されます。通常、商業用地主の間で行われます。土地を購入する余裕がないテナントは、グラウンドリースで土地を建てることができますが、家主は安定した収入を得て、土地の使用と開発を管理できます。
