最初の資金調達の基本

目次

• ローンの種類
• 株式および所得の要件
• 民間住宅ローン保険
• 固定レートと変動レート
• ボトムライン

初めての住宅購入者が利用できる無数の資金調達オプションは圧倒的に思えます。 しかし、時間をかけて不動産ファイナンスの基礎を研究することで、時間とお金を大幅に節約できます。 プロパティが配置されている市場とそれが貸し手にインセンティブを提供するかどうかを理解することは、あなたのために追加の財政的特典を意味するかもしれません。 あなたのニーズに最適な住宅ローンを取得していることを確認するためにあなたの財政を見てみましょう。

重要なポイント

• 住宅ローンを取得することは、最初の家を購入する際の重要なステップであり、最も適切な住宅を選択するためのいくつかの要素があります。住宅ローンを選択する場合、固定金利を選択するか変動金利を選択するか、住宅ローンを返済する年数、および頭金の額を決定する必要があります。従来のローンは、連邦政府によって保証または保証されていない住宅ローンです。政府：状況によっては、FHAまたはVAローン、または別の種類の政府保証ローンを通じて、より有利な条件を利用できる場合があります。

ローンの種類

従来のローンは、連邦政府によって保険も保証もされていない住宅ローンです。 彼らは通常、固定金利の住宅ローンです。 より大きな頭金、より高い信用スコア、より低い収入対負債比率、および民間住宅ローン保険を必要とする可能性に対する彼らのより厳しい要件は、彼らを適格にすることを最も困難にしますが、通常の住宅ローンは通常、保証された住宅ローンよりも費用がかかりません。

従来のローンは、適合ローンまたは不適合ローンのいずれかとして定義されています。 適合ローンは、政府支援企業（GSE）のファニーメイまたはフレディマックによって定められたローン制限などのガイドラインに準拠しています。これは、彼らまたはさまざまな貸し手がこれらのローンを売買し、流通市場で証券として販売することが多いためです。 従来の住宅ローンの2019年の融資限度額は全体で484, 350ドルですが、指定された高コスト地域ではそれ以上になる場合があります。

この金額を超えて行われたローンはジャンボローンと呼ばれ、通常はわずかに高い金利を負担します。これらのローンはより多くのリスクを抱えているためです（より多くのお金が関係するため）。 不適合ローンについては、通常はポートフォリオの貸し手であるローンを引き受ける貸し手が独自のガイドラインを設定します。

FHAローン

米国住宅都市開発局の一部である連邦住宅局（FHA）は、さまざまな住宅ローンプログラムを提供しています。 FHAローンは、頭金の要件が低く、従来のローンよりも適格です。 FHAローンは、初回の住宅購入者にとって優れています。前払いローンの費用が低く、信用要件が厳しくないことに加えて、3.5％の頭金を支払うことができるからです。 FHAローンは、上記の法定限度を超えることはできません。

キャッチ？ すべてのFHAの借り手は、住宅ローンの保険料（MIP）を支払い、住宅ローンの支払いにロールバックする必要があります（以下の民間住宅ローン保険を参照）。

VAローン

米国退役軍人省（VA）は、VAローンを保証します。 VAはそれ自体で融資を行いませんが、資格のある貸し手が行う住宅ローンを保証します。 これらの保証により、退役軍人とサービスマンは有利な条件で、通常頭金なしで住宅ローンを取得できます。 ほとんどの場合、VAローンは従来のローンよりも適格です。 貸し手は通常、最大VAローンを従来の住宅ローン制限に制限します。 ローンを申請する前に、VAに資格を要求します。 受理された場合、VAはローンの申請に使用できる資格証明書を発行します。

これらの連邦ローンの種類とプログラムに加えて、州と地方の政府と機関は、特定の分野での投資または住宅所有権を増やすための支援プログラムを後援しています。

株式および所得の要件

住宅ローンの価格設定は、借り手の信用力に基づいて、2つの方法で貸し手によって決定されます。 3つの主要な信用調査機関からのFICOスコアを確認することに加えて、貸し手は、融資対価値比（LTV）と債務返済率（DSCR）を計算して、融資額と利子を設定します。割合。

LTVは、借入対象の担保で利用可能な実際のまたは暗黙の資本の量です。 住宅購入の場合、LTVは、ローン金額を住宅の購入価格で割ることによって決定されます。 貸し手は、（頭金の形で）払う金額が多ければ多いほど、ローンのデフォルトが発生する可能性が低くなると想定しています。 LTVが高いほど、デフォルトのリスクが大きくなるため、貸し手はより多くの請求を行います。

債務返済率（DSCR）は、住宅ローンを支払う能力を決定します。 貸し手は、毎月の純利益を住宅ローン費用で割って、住宅ローンのデフォルトが発生する確率を評価します。 ほとんどの貸し手は、1以上のDSCRを必要とします。 比率が大きいほど、借入コストをカバーできる可能性が高くなり、貸し手が受けるリスクが低くなります。 DSCRが大きいほど、貸し手はより低い金利であっても、よりリスク調整されたリターンを受け取るため、貸し手は融資率を交渉する可能性が高くなります。

このため、住宅ローンの貸し手と交渉する際に、あらゆる種類の適格所得を含める必要があります。 時々、余分なアルバイトまたは他の収入を生むビジネスは、融資を受ける資格があるかどうか、または融資を受ける資格があるか、可能な限り最高のレートを受け取るかという違いを生むことがあります。

民間住宅ローン保険

また、LTVは、個人の住宅ローン保険（PMI）を購入する必要があるかどうかも決定します。 PMIは、ローンリスクの一部を住宅ローン保険会社に移転することにより、貸し手をデフォルトから隔離します。 ほとんどの貸し手は、LTVが80％を超えるローンに対してPMIを必要とします。つまり、住宅の所有権が20％未満のローンを意味します。 保険金額と住宅ローンプログラムにより、住宅ローン保険の費用と回収方法が決まります。

ほとんどの住宅ローン保険料は、税および財産保険のエスクローとともに毎月徴収されます。 LTVが78％以下になると、PMIは自動的に除去されることになっています。 住宅が20％の資本を提供するのに十分な価値を評価し、2年などの設定期間が経過すると、PMIをキャンセルできる場合があります。 FHAなどの一部の貸し手は、住宅ローン保険を一時金として評価し、それをローン金額に資本化します。

経験則として、民間の住宅ローン保険は避けるべきです。なぜなら、それはあなたにとって利益をもたらさない費用だからです。

PMIの支払いを回避する方法があります。 1つは、家を購入するときに資産価値の80％以上を借りないことです。 もう1つは、ホームエクイティファイナンスまたは2番目の住宅ローンを使用して20％以上を削減することです。 最も一般的なプログラムは、80-10-10住宅ローンと呼ばれます。 80は最初の住宅ローンのLTVを表し、最初の10は2番目の住宅ローンのLTVを表し、3番目の10は家にある株式を表します。

2番目の住宅ローンの金利は、混合ベースでは1番目の住宅ローンの金利よりも高くなりますが、90％LTVローンの金利よりもはるかに高くはなりません。 80-10-10の住宅ローンは、PMIの支払いよりも安価であり、2番目の住宅ローンの支払いを加速し、借金のその部分を迅速に排除できるため、早期に家を返済することができます。

固定金利と変動金利の住宅ローン

別の考慮事項は、固定金利または変動金利（または変動金利）の住宅ローンを取得するかどうかです。 固定金利の住宅ローンでは、金利はローンの全期間にわたって変化しません。 固定金利ローンを取得することの明らかな利点は、ローン期間全体の月々のローン費用がいくらになるかを知っていることです。 また、一般的な金利が低い場合は、かなりの期間、良い金利に固定されています。

利息のみの住宅ローンや変動金利住宅ローン（ARM）などの変動金利住宅ローンは、初めて住宅を購入する人や、ローン期間中に収入が大幅に増加することを期待する人々を支援するように設計されています。 変動金利ローンは通常、ローンの最初の数年間はより低い導入率を得ることができ、より高価な固定金利ローンを取得しようとした場合よりも多くのお金を得ることができます。 もちろん、金利の上昇に合わせて収入が増えない場合、このオプションは危険です。 もう1つの欠点は、市場金利の経路が不確実であるということです。もしそれらが劇的に上昇すると、ローンの条件が急上昇します。

ARMの仕組み

ARMの最も一般的なタイプは、1年、5年、または7年の期間です。 通常、初期金利は一定期間固定され、その後は定期的に、多くの場合毎月リセットされます。 ARMがリセットされると、通常、米国財務省の実勢レートに所定のスプレッド（割合）を追加することにより、市場レートに調整されます。 通常、増加には上限がありますが、導入期間中に低金利を提供することで貸し手を補うために、ARMの調整は一般的な固定金利の住宅ローンよりも高くなる可能性があります。

利息のみのローンは、ローンが固定の元本返済ローンに戻るまでの導入期間中に元本ではなく住宅ローンの利息のみを支払うARMの一種です。 このようなローンは、利子を支払うだけで月々の借入コストが大幅に削減され、はるかに大きなローンの資格を得られるため、初めての借り手にとって非常に有利です。 ただし、初期期間には元本を支払わないため、元本の返済を開始するまで、ローンの未払い残高は変わりません。

ボトムライン

あなたが初めて住宅ローンを探しているなら、あなたはすべての資金調達オプションを整理するのが難しいと感じるかもしれません。 時間をかけて、実際に余裕のある家を決定し、それに応じて資金を調達します。 かなりの金額を下げる余裕がある場合、または低LTVを作成するのに十分な収入がある場合は、貸し手と最も多くの資金調達オプションとの交渉力が高まります。 最大のローンをプッシュすると、より高いリスク調整率と民間住宅ローン保険が提供される場合があります。

リスクのあるより大きなローンを取得することのメリットを検討してください。 金利は通常、金利のみの期間中に変動し、市場金利の変化に応じて調整されることがよくあります。 また、可処分所得が借入コストの増加に伴って増加しないというリスクも考慮してください。

優れた住宅ローンブローカーまたは住宅ローンバンカーは、さまざまなプログラムやオプションをすべて操作できるようにする必要がありますが、住宅ローンの優先順位を知ることほど良いものはありません。