目次
- REITの過去のリターン
- リテールREIT
- 住宅用不動産投資信託
- ヘルスケアREIT
- オフィスリート
- 住宅ローンリート
- REITの評価
- ボトムライン
不動産投資信託（REIT）は、株式または確定利付ポートフォリオを構築する際の重要な考慮事項です。 それらは、より大きな多様化、潜在的に高いトータルリターン、および/または低い全体的なリスクを提供します。 要するに、資本増価とともに配当収入を生み出す彼らの能力は、彼らを株式、債券、および現金に対する優れたカウンターバランスにします。
REITは一般に、不動産自体であれ、それらの不動産の抵当であれ、収入を生み出す商業用不動産を所有および/または管理します。 企業に個別に、上場ファンドを通じて、または投資信託で投資できます。 多くの種類のREITが利用可能です。
ここでは、REITSの主なカテゴリとその歴史的な収益のいくつかを見ていきます。 この記事の終わりまでに、いつ、何を購入すればよいかをよりよく理解できるはずです。
重要なポイント
- REITを使用して不動産に投資することでポートフォリオを多様化できますが、すべてのREITが平等に作成されるわけではありません。一部のREITは不動産に直接投資し、賃貸収入と管理手数料を獲得します。 他の人は不動産負債、すなわち住宅ローンや住宅ローン担保証券に投資します。さらに、REITは特定の不動産セクター、例えば小売またはショッピングセンター、ホテルとリゾート、ヘルスケアと病院に焦点を合わせる傾向があります。
REITの過去のリターン
不動産投資信託は、歴史的に利用可能な最高の資産クラスの1つです。 FTSE NAREITエクイティREITインデックスは、ほとんどの投資家が米国の不動産市場のパフォーマンスを測定するために使用するものです。 1990年から2010年の間に、インデックスの平均年間収益率は9.9％であり、ミッドキャップ株に次いで2番目に多く、同期間で年間平均10.3％でした。
それに比べて、債券資産は年率7％、商品は年4.5％しか管理していません。 不動産は、20年のうちわずか2年で8つの資産クラスの中で最もパフォーマンスが低かった。一方、債券は、同じ20年の期間で6回最悪のパフォーマンスを示した。
さらに最近では、2013年3月から2016年3月までのREITの3年間の平均は、20年間の平均と一致しており、その間の10.76％を記録しています。 歴史的に、利回りを探している投資家は、この目的のための伝統的な資産クラスである債券よりも不動産への投資を行ってきました。 慎重に構築されたポートフォリオでは、両方を考慮する必要があります。
5種類のREITとそれらへの投資方法
リテールREIT
REITへの投資の約24％は、ショッピングモールと自立型の小売店です。 これは、アメリカでのタイプ別の最大の投資です。 頻繁に利用するショッピングセンターは、REITが所有している可能性があります。 小売用不動産への投資を検討する場合、まず小売業自体を調べる必要があります。 現在、財政的に健全であり、将来の見通しは何ですか？
小売REITはテナントに請求する家賃からお金を稼ぐことを覚えておくことが重要です。 小売業者が売上の低さに起因するキャッシュフローの問題を経験している場合、それらの月々の支払いを遅らせたり、さらには破綻させ、最終的に破産に追い込まれる可能性があります。 その時点で、新しいテナントを見つける必要がありますが、これは決して簡単なことではありません。 したがって、可能な限り最も強力なアンカーテナントのREITに投資することが重要です。 これらには、食料品店やホームセンターが含まれます。
業界評価を行ったら、REIT自体に注目する必要があります。 他の投資と同様、良好な利益、強力なバランスシート、可能な限り少ない債務、特に短期の債務を保有することが重要です。 貧しい経済では、かなりの現金ポジションを持つ小売REITが、苦境に立たされた価格で良い不動産を購入する機会が与えられます。 ベストラン企業はこれを利用します。
とはいえ、ショッピングはモールモデルとは対照的にオンラインでますますシフトしているという点で、小売REITスペースには長期的な懸念があります。 スペースの所有者は、オフィスやその他の非小売志向のテナントでスペースを埋めるために革新を続けていますが、サブセクターは圧力を受けています。
住宅用不動産投資信託
これらは、集合住宅の賃貸マンションと製造住宅を所有および運営するREITです。 このタイプのREITへの投資を検討する場合、参入する前にいくつかの要因を検討する必要があります。たとえば、最良のアパート市場は、他の国に比べて住宅手頃な価格が低い傾向があります。 ニューヨークやロサンゼルスのような場所では、一戸建てのコストが高いため、より多くの人が家賃を払わなければならず、これは家主が毎月請求できる価格を引き上げます。 その結果、最大の住宅用REITは大都市の中心に集中する傾向があります。
特定の各市場内で、投資家は人口と雇用の増加を探す必要があります。 一般的に、都市への人々の純流入があるとき、それは仕事が容易に利用可能であり、経済が成長しているからです。 空室率の低下と賃料の上昇は、需要が改善している兆候です。 特定の市場でのアパートの供給が低く、需要が増え続ける限り、住宅用REITはうまくいくはずです。 すべての企業と同様に、通常、バランスシートが最も強力で、資本が最も利用可能な企業が最善を尽くします。
ヘルスケアREIT
ヘルスケアREITは、アメリカ人が高齢化し、医療費が上昇し続ける中、注目すべき興味深いサブセクターになります。 ヘルスケアREITは、病院、医療センター、介護施設、老人ホームの不動産に投資しています。 この不動産の成功は、医療システムに直接結びついています。 これらの施設の運営者の大部分は、入居料、メディケア、メディケイドの払い戻し、および個人の支払いに依存しています。 ヘルスケアへの資金提供が疑問符である限り、ヘルスケアREITも同様です。
ヘルスケアREITで探す必要があるのは、多様な顧客グループだけでなく、さまざまな種類の不動産への投資です。 焦点はある程度は良好ですが、リスクを広げています。 一般に、ヘルスケアサービスの需要の増加（人口の高齢化に伴い発生します）は、ヘルスケアの不動産に適しています。 したがって、顧客および不動産タイプの多様化に加えて、ヘルスケアの経験が大きく、バランスシートが強く、低コストの資本へのアクセスが高い企業を探してください。
オフィスリート
オフィスREITはオフィスビルに投資します。 彼らは通常、長期リースに署名したテナントから賃貸収入を受け取ります。 オフィスREITへの投資に関心がある人には、4つの質問が思い浮かびます
- 経済の現状と失業率はどのくらいですか？空室率とはどのようなものですか？
経済拠点に投資するREITを見つけてください。 たとえば、ワシントンDCに多数の平均的な建物を所有する方が、デトロイトに主要なオフィススペースを所有するよりも優れています。
住宅ローンリート
REIT投資の約10％は、不動産自体とは対照的に住宅ローンです。 最もよく知られているが必ずしも最大とは限らない投資は、流通市場で住宅ローンを購入する政府支援企業のファニーメイとフレディマックです。
しかし、このタイプのREITが株式ではなく住宅ローンに投資しているからといって、リスクがないというわけではありません。 金利の上昇は、住宅ローンREITの簿価の減少につながり、株価が低下します。 さらに、住宅ローンREITは、担保付きおよび無担保の債務提供を通じてかなりの額の資本を獲得します。 金利が上昇すると、将来の資金調達がより高価になり、ローンのポートフォリオの価値が低下します。 金利の上昇が見込まれる低金利環境では、ほとんどの住宅ローンREITは1株当たりの純資産価値に割り引かれて取引されます。 トリックは正しいものを見つけることです。
REITを評価するための鍵
REITを評価する際に留意すべき点がいくつかあります。 次のものが含まれます。
- REITは真のトータルリターン投資です。 それらは、中程度の長期資本増価とともに高い配当利回りを提供します。 歴史的に両方を提供するのに良い仕事をした企業を探してください。伝統的な不動産とは異なり、多くのREITは証券取引所で取引されています。 長期的にロックされることなく、不動産の多様化を実現できます。 流動性の問題：減価償却は、資産価値の投資の低下を誇張する傾向があります。 したがって、REITを評価するために配当率（配当投資家が使用するもの）を使用する代わりに、運用からの資金（FFO）を代わりに見てください。 これは、特定の年および減価償却における不動産の売却を差し引いた純利益として定義されます。 1株当たりの配当金を受け取り、1株当たりFFOで割ります。 歩留まりが高ければ高いほど、強力な管理が違いを生みます。 しばらく前から存在している、または少なくとも経験豊富な管理チームを所有している企業を探します。品質が重要です。 優れた不動産とテナントを持つREITにのみ投資します。REITに投資するミューチュアルファンドまたはETFの購入を検討し、研究と購入はプロに任せます。
ボトムライン
連邦政府は、1960年まで投資家が大規模な商業用不動産プロジェクトに投資することを可能にしました。しかし、個人投資家がREITを受け入れたのは過去10年間だけです。 これには、低利子率が含まれており、投資家は収入を生み出す投資のために債券を超えて見ることを余儀なくされました。不動産に焦点を当てた上場投資信託とミューチュアルファンドの出現不動産やその他の有形資産を所有するアメリカ人の一部。 2008年の他のすべての投資と同様に、REITは大きな打撃を受けました。 しかし、それにもかかわらず、それらは多様化したポートフォリオへの優れた追加であり続けています。
