それは彼らの苦労して稼いだお金を投資することになると、投資家が自分自身に求めなければならないいくつかの質問があります。 投資はいくら戻りますか？ どれくらいかかるか？ しかし、もっと重要なのは、投資家がその価値に関心を持つことです。 これは、投資不動産の購入を検討する場合に特に当てはまります。
投資関連不動産からの収入は歴史的に高い。 家賃は収入源を増やしており、それはお金を稼ぐための安定した方法です。 しかし、不動産レンタルゲームに入る前に、どのように評価を行うのでしょうか？
続きを読んで、高レベルの賃貸物件を評価する最も一般的な方法のいくつかを見つけてください。
重要なポイント
- 投資不動産のコストと収益率を決定することは、その価値を把握することと同じくらい重要です。投資家は、不動産価格を決定するために、販売比較アプローチ、資本資産価格設定モデル、収入アプローチ、およびコストアプローチを使用できます。 万能のソリューションはないため、これらの要素の組み合わせを適用する必要があります。
不動産賃貸物件を評価する4つの方法
販売比較アプローチ
売上比較アプローチ（SCA）は、住宅用不動産を評価する上で最も認識可能な形式の1つです。 鑑定士や不動産業者が不動産を評価する際に最も広く使用されている方法です。 このアプローチは、特定の期間に地元で販売または賃貸した類似の住宅の単純な比較です。 ほとんどの投資家は、潜在的な新たなトレンドを収集するために、かなりの時間枠でSCAを見たいと思うでしょう。
SCAは属性または機能に依存して、相対価格値を割り当てます。 これらの値は、ベッドルームとバスルームの数、ガレージや車道、プール、デッキ、暖炉など、特性を際立たせるものなど、特定の特性に基づいている場合があります。 平方フィートあたりの価格は一般的なわかりやすい指標です 投資家は自分の財産がどこにあるかを判断するために使用できます 評価する必要があります。 言い換えれば、2, 000平方フィートのタウンハウスが1平方フィートあたり1ドルでレンタルされている場合、投資家はその地域の同等のタウンハウスも同様に、その球場での収入を合理的に期待できます。
SCAはやや一般的であることに注意してください。つまり、すべての家には、常に定量化できるとは限らない一意性があります。 買い手と売り手には独特の趣味と違いがあります。 SCAは、ベースラインまたは合理的な意見であり、不動産の完全な予測ツールまたは評価ツールではありません。 また、比較的類似した家と比較するために使用する方法です。 興味のある物件、つまりガレージ、プール、6つのベッドルーム、半分のベッドルームを備えた5つのフルバスルームを備えた2, 000平方フィートの物件を評価しようとするとうまくいきません。 、プールはなく、わずか1, 200平方フィートです。
投資家が比較市場分析を要求するとき、認定された鑑定士または不動産業者を使用することも重要です。 これにより、2007年の不動産危機の際に広まった不正な評価のリスクが軽減されます。
資本資産価格モデル
資本資産価格設定モデル（CAPM）は、より包括的な評価ツールです。 CAPMは、不動産投資に適用されるリスクと機会費用の概念を導入しています。 このモデルは、賃貸収入から得られる潜在的な投資収益率（ROI）を調べ、それを米国財務省債や不動産投資信託（REIT）などの不動産への投資の代替形態など、リスクのない他の投資と比較します。
簡単に言えば、リスクのない投資または保証された投資の期待収益が賃貸収入からの潜在的なROIを超える場合、賃貸不動産のリスクを取ることは経済的に意味をなしません。 リスクに関して、CAPMは不動産を賃貸する固有のリスクを考慮します。
たとえば、すべての賃貸物件は同じではありません。 場所と財産の年齢は重要な考慮事項です。 古い物件を借りるということは、家主が高いメンテナンス費用を負担する可能性が高いことを意味します。 犯罪の多い地域の賃貸物件には、ゲートコミュニティの賃貸よりも安全対策が必要になる可能性があります。
このモデルは、投資を検討する前、またはレンタル価格構造を確立する際に、これらのリスクを考慮することを提案します。 CAPMは、お金を危険にさらすことに値するリターンを決定するのに役立ちます。
収入アプローチ
収入アプローチは、賃貸不動産の潜在的な収入が初期投資と比較してどのような利益をもたらすかに焦点を当てています。 所得アプローチは、商業用不動産投資に頻繁に使用されます。
所得アプローチは、商業用不動産投資で頻繁に使用されます。
収入アプローチは、投資の年間資本化率の決定に依存しています。 このレートは、総賃料乗数から予測される年間収入を不動産の現在価値で割ったものです。 したがって、オフィスビルの購入に120, 000ドルの費用がかかり、賃貸料から予想される月収が1, 200ドルである場合、予想される年間資本化率は次のようになります。
14, 400（1, 200ドルx 12か月）÷120, 000ドル= 0.12または12％
これは、非常に単純化されたモデルであり、仮定はほとんどありません。 おそらく、住宅ローンの支払利息があります。 また、将来の賃貸収入は、現在よりも5年後の多かれ少なかれ価値があるかもしれません。
多くの投資家は、お金の正味現在価値に精通しています。 不動産に適用されるこの概念は、割引キャッシュフローとも呼ばれます。 将来受け取るドルは、インフレリスクおよびデフレリスクの対象となり、これを説明するために割引額で表示されます。
総賃料乗数アプローチ
このアプローチでは、投資家が毎年徴収できる賃貸料の量に基づいて賃貸物件を評価します。 これは、プロパティに投資する価値があるかどうかをすばやく簡単に測定する方法です。 これはもちろん、税金、保険、光熱費、および資産に関連するその他の費用を考慮する前のものであるため、一粒の塩と一緒に摂取する必要があります。
それは収入アプローチに似ているかもしれませんが、総賃料乗数（GRM）アプローチは純営業収入を上限として使用せず、代わりに総賃料を使用します。 総賃料乗数のキャップレートは1より大きく、一方、収入アプローチのキャップレートはパーセント値です。 リンゴ対リンゴの比較を得るために、あなたが興味を持っているものに類似した他のプロパティのGRMと賃貸収入を見る必要があります。
あなたが探している近所で販売されている商業不動産が500, 000ドルで、年間収入が90, 000ドルだとします。 GRMを計算するために、販売価格を年間賃貸収入で割る：500, 000ドル÷90, 000 = 5.56。 年間の賃貸収入がわかっている限り、この数値を現在の数値と比較できます。 GRMにその年収を掛けることで、その市場価値を調べることができます。 最近販売されたものよりも高い場合（つまり、500, 000ドル）、価値がない場合があるため、先に進むことを検討してください。
コストアプローチ
不動産を評価するためのコストアプローチでは、不動産は合理的に使用できる価値があるだけであると述べています。 それは、土地価値とあらゆる改良の減価償却価値を組み合わせることによって推定されます。
この学校の鑑定士は、多くの場合、不動産に対する費用アプローチを要約するために最高かつ最高の使用法を支持します。 空き地を評価するための基礎として頻繁に使用されます。
たとえば、不毛地域で3エーカーの土地を購入してマンションに変換しようとしているアパート開発者の場合、その土地の価値はその土地の最適な使用に基づいて決まります。 土地が油田に囲まれ、最も近い人が20マイル離れた場所に住んでいる場合、その資産の最適な使用と最高の価値は、アパートに転換することではなく、より多くの石油を見つけるために掘削権を拡大することです。
もう1つの最適な使用方法は、プロパティのゾーニングに関するものです。 将来の不動産が居住目的でゾーン分割されていない場合、開発者はゾーン分割のために多大な費用を負担するため、その価値は低下します。 新しい構造で使用する場合は最も信頼性が高く、古いプロパティでは信頼性が低いと見なされます。 多くの場合、特別な用途のプロパティを調べるときは、唯一の信頼できるアプローチです。
ボトムライン
賃貸物件の価値を判断する方法はありません。 ほとんどの真剣な投資家は、賃貸不動産についての投資決定を下す前に、これらすべての評価方法の要素を検討します。 これらの導入的評価の概念を学ぶことは、不動産投資ゲームに参入するための正しい方向への一歩となるはずです。 次に、有利な収入を得ることができる不動産を見つけたら、住宅ローン計算機を使用して、新しい不動産の有利な金利を見つけます。 このツールを使用すると、将来の賃貸物件を評価する際に使用するより具体的な数値も得られます。
