30年と15年の住宅ローン：概要
戸惑うほど多様な住宅ローンが利用できるかもしれませんが、ほとんどの住宅購入者にとって、実際には1つしかありません。 30年の固定金利住宅ローンは、実際にはアメリカの原型であり、金融商品のアップルパイです。 これは、アメリカ人の世代が初めて住宅所有権を獲得した道です。
2017年のフレディマックによると、住宅購入者の90％が30年の固定金利住宅ローンを選択しました。 しかし、それらのバイヤーの多くは、代わりに15年の固定金利の住宅ローンを選択した場合、より良いサービスを受けた可能性があります。
ローンは構造的に類似しています。主な違いは期間です。 短期ローンとは、毎月の支払い額が多いことを意味し、15年の住宅ローンの価格が手頃に思えます。 しかし、短期的にはいくつかの面でローンが安くなります。 実際、ローンの全期間にわたって、30年の住宅ローンは15年のオプションの2倍以上の費用がかかります。
住宅ローンの期間がコストに与える影響
住宅ローンは、特定の種類のタームローンであり、不動産によって担保されています。 タームローンの場合、借り手はローンの未払い残高に対して毎年計算される利息を支払います。 金利と毎月の支払いの両方が固定されています。
毎月の支払いは固定されているため、利息を支払う部分と元本を支払う部分は時間とともに変化します。 最初は、ローン残高が非常に高いため、支払いの大部分は利息です。 しかし、残高が小さくなると、支払いの利子分が減少し、元本に向かう分が増加します。
30年の住宅ローン
もちろん、30年のローンでは、その残高の収縮はずっと遅くなります。効果的に、借り手は同じ金額を2倍以上借りています。 （30年の住宅ローンの場合、元本残高は15年のローンの場合ほど急速には低下しないため、2倍以上ではありません。）金利が高いほど、 2つの抵当間のギャップ。 たとえば、金利が4％である場合、借り手は実際に15年のローンと比較して30年にわたって同じ額の元本を借りるためにほぼ2.2倍の利子を支払います。
30年の住宅ローンの主な利点は、月々の支払いが比較的低いことです。 そして、手頃な価格が問題ではない場合でも、他の利点があります。
- 毎月の同じ支払いで借り手が30年にわたってより大きなローンを借りることができるため、より低い支払いでは、借り手は15年のローンで余裕があるよりも多くの家を購入することができます。貯蓄を積み上げます。低い支払いは、他の目標のために資金を解放します。
15年住宅ローン
15年ローンは30年ローンよりも銀行にとってリスクが低く、長期ローンよりも短期ローンのほうが銀行のコストが低いため、30年ローンの金利は通常高くなります。 消費者は15年の住宅ローンの支払いを減らします。4分の1パーセントからフルパーセント（またはポイント）のいずれか、そして数十年にわたって実際に積み重なる可能性があります。
ファニーメイやフレディマックのようなほとんどの住宅ローンを支援する政府支援機関は、ローンレベルの価格調整と呼ばれる追加料金を課し、30年の住宅ローンをより高価にします。 これらの手数料は通常、クレジットスコアが低い、頭金が少ない、またはその両方の借り手に適用されます。 連邦住宅局はまた、30年の借り手に高い住宅ローン保険料を請求します。
「30年に存在するローンレベルの価格調整の一部は15年には存在しません」と、コネチカット州エイボンのNorcom Mortgageの小売融資担当上級副社長James Morinは言います。 Morin氏によると、ほとんどの人は、これらの費用を完全に支払うのではなく、より高いレートの一部として住宅ローンに組み入れています。
その場合、30年間で4％、15年間で3.25％の30万ドルの融資を想像してください。 より早い償却とより低い金利の複合効果は、30年間で215, 609ドル、または3分の2近く少ないのに比べて、わずか15年で資金を借り入れるのに79, 441ドルかかることを意味します。
もちろん、キャッチがあります。 長期的に非常に多くのお金を節約するための価格は、はるかに高い毎月の支出です。 架空の15年ローンの支払い額は2, 108ドルで、30年ローンの月額支払い額（1, 432ドル）より676ドル（約38％）多い。
投資家がより高い支払いを支払う余裕がある場合、特に債券に依存する場合に退職に近づいている場合、より短いローンで行くことが彼らの利益になります。
一部の専門家にとって、より高い支払いを支払う余裕があることには、雨の日基金が隠れていることが含まれます。 Quicken Loansの最高執行責任者兼社長であるBob Walters氏によると、流動性の節約は少なくとも1年分の収入に相当するはずです。 15年の住宅ローンについてファイナンシャルプランナーが気に入っているのは、通常は価値がある資産の株式という形で事実上「強制貯蓄」されることです（ただし、株式のように、住宅は価値が上昇および下落します）。
15年ローンは30年ローンよりも銀行にとってリスクが低く、また、長期ローンよりも短期ローンのほうが銀行のコストが低いため、30年ローンの金利は通常高くなります。
お金の他の用途
特に雇用主が借り手の拠出額と一致する場合、大学の授業料の529口座や税繰延401（k）プランなど、借り手がそのお金を他の場所に投資するインセンティブを持つ場合があります。 また、住宅ローンの金利が非常に低いため、経験豊富で規律のある投資家は、30年ローンを選択し、15年と30年の支払いの差を高利回り証券に置くことができます。
前の例を使用すると、15年のローンの月払いが2, 108ドルで、30年のローンの月払いが1, 432ドルである場合、借り手はその676ドルの差額を他の場所に投資できます。 封筒の裏側の計算は、外部投資のリターンがキャピタルゲイン税を差し引いた額で、住宅ローンの利子控除を考慮した後の住宅ローンの金利をどれだけ超えるか（またはそうでないか）です。 25％の税率の範囲内の人の場合、控除により、住宅ローンの実効金利が、たとえば4％から3％に引き下げられる可能性があります。
大まかに言って、税引き後の投資のリターンが住宅ローンのコストから利子控除を引いたものより高い場合、借り手は先に出てきます。
しかし、テキサス州ダラスの公認ファイナンシャルプランナーであるシャシンシャーによると、このギャンビットはリスクの傾向を要求します。借り手は不安定な株式に投資しなければならないからです。 「現在、この仕事をするのに十分な高い収益を生む確定所得投資はありません」とシャーは言います。 また、これらの月ごとの差額に相当する額を体系的に投資する規律と、ほとんどの人が不足している投資に集中する時間も必要です。
両方の世界で最高のオプション
ほとんどの借り手は、15年の住宅ローンに必要な高額の支払いを行うための手段も欠いている、または少なくとも不足していると考えています。 しかし、短い住宅ローンの節約の多くを獲得する簡単な解決策があります。30年の住宅ローンで15年のスケジュールの多額の支払いを行うだけです。
借り手は追加の支払いを元本に振り向ける権利があり、支払いに一貫性がある場合、15年以内に住宅ローンは返済されます。 時間が厳しくなれば、借り手は常に30年のスケジュールの通常の低い支払いに戻ることができます。
重要なポイント
- 多くの買い手は、30年の住宅ローンよりも15年の住宅ローンのほうがより良いサービスを受けるかもしれません。一部の専門家にとっては、15年の住宅ローンの高額の支払いに余裕があるということには、雨の日基金を押し込めることが含まれます。
