資本化率は、投資不動産を比較するために最も一般的に使用されるベースラインです。 これは、一般的なセキュリティ投資の推定実効収益率に類似しています。 たとえば、キャップレートが4.5％の100, 000ドルの全現金不動産は、4.5％で証券に投資された100, 000ドルと同じ収益を生み出します。 この数字は、不動産投資家が投資ファンドの最適な使用を決定するのに役立ちます。
資本化率の計算
資本化率を計算するための簡単な式は、年間純営業利益を総取得費用で割ったものです。 この式は、実際には標準価格/収益倍数の逆数です。
純営業利益は、総収益からすべての管理費用、ユーティリティ費用、維持費、保険、税金、その他の営業費用を差し引くことで計算できます。 純営業利益は、住宅ローンの支払いを考慮していません。
取得費用は、記載されている購入価格を超えています。 彼らは仲介手数料と閉鎖費用を計上しなければなりません。 プロパティが家賃の準備ができていない場合、リハビリのために発生したすべての費用も同様に含める必要があります。
投資家は、同じ費用を含む資本化率を比較する必要があります。 たとえば、平均年間空室率に基づいて家賃収入を割り引く資本化率と、そのような割引を行わない資本化率を比較することは無効です。
資本化率の重要性
資本化率の最重要用途は、異なる投資機会を区別することです。 証券投資が推定4％のリターンを提供し、資産の資本化率が8％である場合、投資家はその資産に集中する可能性があります。
資本化率は、商業用不動産所有者の傾向を形成することもあります。 トレンドは、市場がどこに向かうかを示すことができ、推定賃料に基づいて調整することができます。
資本化率の有用性には制限があります。 不規則または複雑なキャッシュフローを持つ投資不動産は、単純な資本化率に依存できません。 代わりに、割引キャッシュフロー分析に頼るのが最善です。
