仕組み
リバースモーゲージでは、貸し手は住宅の価値の割合に基づいて住宅所有者に支払いを行います。 住宅所有者が死亡した場合、または家から引っ越した場合、次の3つのいずれかが発生します。家を保つために; または（3）貸し手は、住宅を売却してローン残高を決済することを許可されます。
民間の貸し手によって提供されるものを含む、いくつかのタイプのリバース・モーゲージがありますが、それらは一般的に以下の機能を共有します：
- 古い住宅所有者は、若い住宅所有者よりも多くのローンを提供されます。 より高価な住宅は、より大きなローンの対象となります。逆抵当は、住宅に対する主要な負債でなければなりません。 他の貸し手は、主要な住宅ローン保有者にローンを返済するか、劣後することに同意する必要があります。資産の保険、資産税の支払いに失敗した、破産を宣言した、資産を放棄した、または詐欺を犯した。 貸し手は、家が非難された場合、または家の所有者が新しい所有者を物件の所有者に追加したり、物件の全部または一部をサブレットしたり、物件のゾーニング分類を変更したり、物件に対して追加の融資を行ったりした場合にも返済を要求できます。
HECMローン
リバースモーゲージは1960年代から存在しますが、最も一般的なリバースモーゲージは連邦政府が保証するホームエクイティ変換モーゲージ（HECM）です。 これらの住宅ローンは1989年に初めて提供され、米国住宅都市開発局（HUD）によって提供されます。
HECMは、連邦政府が発行する唯一のリバースモーゲージであり、借り手にかかる費用を制限し、貸し手が義務を果たすことを保証します。 HECMの主な欠点は、最大融資額が制限されていることです。
非HECMローン
非HECMリバースモーゲージは、さまざまな融資機関から利用できます。 これらのリバースモーゲージの主な利点は、HEMC制限よりも高い金額でローンを提供することです。 非HECMローンの欠点の1つは、連邦政府による保険がかけられておらず、HECMローンよりもかなり高価になる可能性があることです。
年間総融資費用
HECM住宅ローンの金利は政府によって設定され、HECMローンのオリジネーションコストは住宅価格の2％に制限されていますが、ローンの合計コストは依然として貸し手によって異なる場合があります。 さらに、貸し手を探す際に、借り手は第三者の閉鎖費用、住宅ローン保険、およびサービス料を考慮しなければなりません。
借り手が住宅ローンの費用を比較するのを支援するために、連邦融資の真実法は、住宅ローンの提供者に、年間の総融資費用（TALC）の形式で費用の開示を借り手に提示するよう要求しています。 異なるベンダーからのローンを比較するときにこの番号を使用します。 リバースモーゲージの実際の費用は、選択した収入オプションに大きく依存することに注意してください
収入オプション
HECMリバースモーゲージは、一括払い、クレジットライン、毎月のキャッシュアドバンス、またはこれらの任意の組み合わせを含む、さまざまな収入創出オプションを提供します。
借り手が利用できる金額は時間の経過とともに利子の額だけ増加するため、クレジットラインはおそらくHECMローンの最も興味深い機能です。 非HECMローンは、より少ない収入オプションを提供します。 （他の住宅金融オプションについては、「 ホームエクイティローン：知っておくべきこと」をお 読みください。）
関心度
HECMリバースモーゲージの金利は、1年の米国財務省のセキュリティレートに関連付けられています。 借り手は、毎年変わる可能性がある金利または毎月変わる可能性がある金利を選択するオプションがあります。 1年ごとの調整可能なレートは、1年の米国財務省証券レートの増減と同じレートで変化します。 この年間調整可能金利は、年間2％またはローンの全期間にわたって5％を上限としています。 毎月の調整可能な金利の住宅ローン（ARM）は、ARMよりも低い金利で始まり、毎月調整されます。 ローンの存続期間中に10％上下に移動できます。 （ARMの詳細については、 ARMed およびDangerousを 参照してください。）
リバースモーゲージがどのように役立つか：現実世界の研究
クレジットカードを持っている70歳以上の高齢者のほぼ半数は、毎月全額を返済していませんが、リバースモーゲージはその問題を解決できます。 「ホームエクイティ抽出およびリバースモーゲージがシニア世帯の信用結果にどのように影響するか」で、米国社会保障局から資金提供を受け、ミシガン大学ミシガン退職研究センターが2016年9月に発行したワーキングペーパー、研究者ステファニーモールトン、ドナルドハウリン、サミュエル・ドディーニ、マクシミリアン・D・シュマイザーは、高齢者がリバース・モーゲージを引き受けると、回転するクレジットカードの負債が減少することを発見しました。
差し押さえと債務返済の延滞も、少なくともリバースモーゲージが撤去されてから3年以内に一般的ではなくなります。 リバースモーゲージを利用する前の2年間に信用ショックを経験した高齢者は、最も利益を得ました。 （研究者は、クレジットショックを25ポイント以上のクレジットスコアの低下として定義しました。）これらの高齢者は、クレジットのために別のタイプのホームエクイティローンの資格がなかった可能性があります。 リバースモーゲージの資格は、シニアのクレジットスコアに依存しません。
この調査では、リバースモーゲージの借り手は、他の種類のホームエクイティローン（クローズドエンドのホームエクイティローン、ホームエクイティの与信枠およびキャッシュアウトリファイナンス）を行った借り手よりもクレジットカードの負債を減らすことがわかりました。 リバースモーゲージによって提供される前払い金額と毎月のキャッシュフローの増加は、高齢者がクレジットカードの負債を返済するのに役立ちました。
調査によると、最初にリバースモーゲージを使用して10, 000ドルを引き出した高齢者は、その額を借り入れてから1年でクレジットカードの負債を2, 364ドル削減しました。 追加の借入により、追加の債務返済は最小限に抑えられました：前払いで10, 000ドルが追加されるごとに、シニアはさらに166ドルを支払いました。
この研究は、2008年から2011年の間に、金融史上独特の悪い期間である逆モーゲージを借りた借り手を対象としていることは注目に値します。 経済的繁栄の期間に行われた同様の研究では、異なる結果が得られる可能性があります。
クレジットカードの債務の解決策としてリバースモーゲージを検討している高齢者は、リバースモーゲージ手数料と利息で失うホームエクイティの量が、貯めるクレジットカードの利息の観点から価値があるかどうかを評価する必要があります。 これは複雑な計算であり、会計士またはファイナンシャルプランナーが実行するのが最適です。 逆の抵当カウンセラーはこの質問に答えるのに十分な知識がないかもしれません
ボトムライン
あなたの家に融資をすることは、あなたの現在の財政とあなたがあなたの相続人に残す不動産に影響を与える大きな決断です。 ローンの組成、サービス、および利息を含む、かなりの費用がかかります。 また、逆の住宅ローンでは、ローンの利息のためにあなたの負債が時間とともに増加することを覚えておく必要があります。 ローンについて気が変わった場合、または健康上の理由で不動産から引っ越す必要がある場合は、不動産の売却による収入がリバース・モーゲージの返済に使用されます。 ローンの規模と資産の価値に応じて、ローンが返済された後、お金がほとんどまたはまったく残っていない場合があります。
逆の抵当を取り出す前に、トピックを徹底的に調査し、さまざまな貸し手からの費用を比較し、すべての開示文書を読みなさい。 リバースモーゲージからの収益を投資することは、ローンの費用と利子を取り戻す必要があるため、通常はお勧めできませんが、リバースモーゲージからの収入は、投資ポートフォリオの他の要素に焦点を合わせる機会を提供する場合があります。 住宅ローンを引き受ける前に、リバース住宅ローンが提供するキャッシュフローを考慮し、この新しい収入源が投資戦略全体に与える影響を検討します。
詳細については、 リバースモーゲージの落とし穴を 参照してください。
