住宅の借り換えを決定するかどうかは、居住予定期間、現在の金利、閉鎖費用の回収にかかる時間など、多くの要因に依存します。 場合によっては、借り換えは賢明な決定です。 他の人では、経済的に価値がないかもしれません。
すでに物件を所有しているため、借り換えは、最初の購入者として最初のローンを取得するよりも簡単です。 さらに、あなたが長い間あなたの財産や家を所有していて、かなりの公平を築いたなら、それは借り換えをより簡単にします。 しかし、その株式をタップするか、借金を整理することがあなたの反抗の理由であるならば、そうすることはあなたがあなたの住宅ローンに負っている年数を増やすことができることを覚えておいてください。
住宅評価：借り換えを成功させるための鍵
閉鎖費用を検討する
一般的な経験則では、現在の金利を1％以上引き下げることができれば、節約できるお金のために借り換えをするのが理にかなっているかもしれません。 より低い金利への借り換えを行うことで、より迅速にあなたの家の株式を築くことができます。
金利が十分に低下した場合、月々の支払いを大幅に変更することなく、借り換え期間を30年から15年の固定住宅ローンに借り換えることが可能かもしれません。
同様に、ARMの定期的な調整は金利の低下と月額支払いの減少を意味するため、金利の低下は固定金利から調整可能金利の住宅ローン（ARM）に転換する理由になる可能性があります。 住宅ローンの金利が上昇すると、この戦略は経済的意味を失います。 実際、住宅ローンの金利を上げる定期的なARM調整により、固定金利ローンへの変換が賢明な選択になる場合があります。
ただし、これらすべてのシナリオにはコストがかかります。 あなたの支出は、タイトル保険、弁護士費用、鑑定、税金、振込手数料などの費用をカバーする必要があります。 これらの借り換えコストは、ローンの元本の3％から6％である可能性がありますが、初期の住宅ローンのコストとほぼ同じであり、回収に数年かかる場合があります。
重要なポイント
- 金利を1％以上下げることができるなら、借り換えをするのが賢明かもしれません。新しい住宅ローンを取得する理由。
あなたがあなたの家に滞在する期間を検討してください
借り換えをするかどうかを決める際には、借り換えが完了したときに毎月の節約額を計算する必要があります。
たとえば、200, 000ドルの30年の住宅ローンがあるとします。 最初にローンを引き受けたとき、金利は6.5％に固定され、毎月の支払いは1, 257ドルでした。 金利が5.5％固定に下がると、毎月の支払い額が1, 130ドルに減り、1か月あたり127ドル、年間1, 524ドルの節約になります。
貸し手は、続行することに決めた場合、借り換えのための総閉鎖費用を計算できます。 費用が約2, 300ドルの場合、その数字を貯蓄で割って損益分岐点を決定できます。この場合、自宅での1.5年（2, 300ドルを1, 524ドルで割った値= 1.5年）です。 2年以上家にいるつもりなら、借り換えは理にかなっているでしょう。
自宅の資産が20％未満の場合、PMIの支払いが必要になる可能性があります。これにより、refiから得られる貯蓄を減らすことができます。
PMIを検討する
家の価値が低下する期間中、多くの家は歴史的に評価されたよりもはるかに少ない評価を受けます。 借り換えを検討している場合は、住宅の評価額は、新しい住宅ローンの20％の頭金を満たすのに十分な資本がないことを意味する場合があります。
借り換えをするには、予想よりも多くの現金預金を提供する必要があります。または、民間の住宅ローン保険（PMI）の加入が必要になる場合があり、最終的に毎月の支払いが増加します。 金利が下がったとしても、実際の貯蓄はそれほど多くないかもしれません。
逆に、PMIを削除するリファイナンスはお金を節約し、その理由だけで行う価値があります。 あなたの家の資本が20％を超える場合、FHA住宅ローンを持っているか、ハイリスクの借り手とみなされない限り、PMIを支払う必要はありません。 現在PMIを支払い、少なくとも20％の持分を保有しており、現在の貸し手がPMIを削除しない場合、借り換えを行う必要があります。
