しかし、利息のみの期間が終了するとどうなりますか？ 誰がこれらのローンを提供しますか？ そして、いつ取得するのが理にかなっていますか？ このタイプの抵当への短いガイドはここにあります。
利息のみの住宅ローンの仕組み
最も基本的な利息のみの住宅ローンとは、最初の数年間（通常は5〜10年）のみ利息を支払い、その期間が終了すると、元本と利息の両方の支払いを開始する住宅ローンです。 利息のみの期間中に元本を支払いたい場合は可能ですが、それはローンの要件ではありません。
通常、利息のみのローンは、3 / 1、5 / 1、7 / 1、または10/1の可変金利住宅ローン（ARM）として構成されます。 貸し手は、7/1と10/1の選択肢が借り手に最も人気があると言います。 一般的に、利息のみの期間は、調整可能金利のローンの固定金利期間と同じです。 つまり、たとえば10/1 ARMを持っている場合、最初の10年間だけ利息を支払うことになります。
利息のみのARMでは、導入期間の終了後、LIBORなどのベンチマーク金利と貸し手によって決定されたマージンに基づいて、年に1回（「1」が由来する）金利が調整されます。 ベンチマークレートは市場の変化に応じて変化しますが、マージンはローンを借りる時点で事前に決定されます。
利率の上限は、金利の変更を制限します。 これは、すべてのARMに当てはまります。興味専用のARMだけではありません。 サンディエゴのC2 Financial Corpの融資担当者であり、「The Loan Guide：How to Get Best Best Mortgage」の著者であるCasey Fleming氏は、3/1 ARMと5/1 ARMSの初期金利上限は通常2です。 つまり、開始金利が3％の場合、金利のみの期間は4年目または6年目に終了するため、新しい金利は5％を超えることはありません。 7/1 ARMおよび10/1 ARMでは、初期レートの上限は通常5です。
その後、ARMの導入期間が何であったかに関係なく、料金の引き上げは通常1年あたり2パーセントに制限されます。 フレミングによると、生涯の上限はほとんどの場合、ローンの開始金利よりも5％高い。 したがって、開始率が3パーセントの場合、8年目で5パーセント、9年目で7パーセント、10年目で最大8パーセントに増加する可能性があります。
利息のみの期間が終了したら、残りのローン期間にわたって、元本の返済を開始する必要があります。 今日の利息のみのローンにはバルーン支払いがありません。 彼らは通常、法律の下でも許可されていません、とフレミングは言います。 したがって、7/1 ARMの全期間が30年で、利息のみの期間が8年で7年である場合、毎月の支払いは2つのことに基づいて再計算されます：1つ目は新しい金利、2つ目は残りの23年間の元本の返済。
固定金利の利息のみのローン
固定金利の金利のみの住宅ローンは一般的ではありません。 30年の固定金利の利息のみのローンでは、利息を10年間しか支払えず、残りの20年間は利息と元金を支払うことができます。 これらの最初の10年間にプリンシパルに何も入れないと仮定すると、プリンシパルの返済を開始するだけでなく、30年ではなく20年間だけプリンシパルに返済するため、11年目に月額支払いが大幅に増加します。 利息のみの期間中は元本を返済しないため、利率がリセットされると、新しい利息の支払いはローン金額全体に基づきます。 3.5％の金利での100, 000ドルのローンは、最初の10年間は月額わずか291.67ドルですが、残りの20年間は月額579.96ドル（ほぼ2倍）です。
30年を超えると、100, 000ドルのローンの費用は174, 190.80ドルになります—（291.67ドルx 120の支払い）+（579.96 x 240の支払い）として計算されます。 同じ3.5％の金利（上記）で30年間の固定金利ローンを利用した場合、30年間の総費用は161, 656.09ドルになります。 これは、利息のみのローンの利息に12, 534.71ドル多く、その利息費用の追加により、全期間利息のみのローンを維持したくない理由です。 ただし、住宅ローンの利子税の控除を受ける場合、実際の支払利息は少なくなります。
これらのタイプのローンは広く利用可能ですか？
バブル期に非常に多くの借り手が利息のみのローンで困ったので、今日の銀行は商品を提供することをためらっています。ホーム。」
フレミング氏によると、ほとんどが5年、7年、または10年の固定期間を持つジャンボの変動金利ローンです。 ジャンボローンは、不適合ローンの一種です。 適合ローンとは異なり、不適合ローンは通常、政府が支援する企業であるファニー・メイとフレディ・マックに適合しません。適合ローンの最大の購入者であり、適合ローンが非常に広く利用できる理由です。
ファニーとフレディが住宅ローンの貸し手からローンを購入するとき、彼らは貸し手が追加のローンを発行するためにより多くのお金を利用できるようにします。 利息のみのローンのような不適格なローンは、限られた二次住宅ローン市場を持っているため、それらを購入したい投資家を見つけることは困難です。 より多くの貸し手がこれらのローンに固執し、社内でサービスを提供しています。つまり、追加のローンを作るための資金が少なくなっています。 したがって、利息のみのローンはそれほど広く利用できません。 利息のみのローンがジャンボローンではない場合でも、不適合とみなされます。
利息のみのローンは、例えば30年の固定金利ローンほど広く利用できないため、「良い利息のみの貸し手を見つける最良の方法は、良いネットワークを持つ評判の良いブローカーを通してです。オファーを見つけて比較するための真剣な買い物」とフレミングは言います。
コストの比較
「利息のみの機能の利上げは貸し手や日によって異なりますが、利子には少なくとも0.25％のプレミアムを支払うと考えてください」とフレミングは言います。
同様に、アトランタのエンジェルオークホームローンの社長であるホイットニー・ファイトは、詳細に応じて、利息のみの住宅ローンの金利は、償却固定金利ローンまたはARMの金利よりも約0.125〜0.375パーセント高いと言います。
固定金利ローンまたは完全に償却するARMと比較した100, 000ドルの利息のみのローンでは、毎月の支払いがどのように見えるかをそれぞれ示します。
- 7年、利息のみのARM、3.125パーセント：月額260.42ドルの支払い30年固定金利の従来型ローン（利息のみではない）、3.625パーセント：456.05ドルの月払い、7年、ARMの完全償却（30年償却）、2.875パーセント：毎月414.89ドルの支払い
これらのレートでは、短期的には、利息のみのARMは、最初の7年間で借りた100, 000ドルあたり30ドルの固定金利ローンと比較して月額195.63ドル、完全償却と比較して月額154.47ドル安くなります。 7/1 ARM。
利率が毎年どのようにリセットされるかを事前に知ることができないため、利率のみの調整可能ローンの実際の生涯コストを計算することはできません。 フレミングは、契約から生涯金利の上限と下限を決定することはできますが、コストを概算する方法もありません。 これにより、最小および最大のライフタイムコストを計算し、実際のコストがその中間になることを知ることができます。 「しかし、それは大きな範囲になるでしょう」とフレミングは言います。
ボトムライン
利息のみの住宅ローンは理解が難しい場合があり、利息のみの期間が終了すると、支払いが大幅に増加します。 利息のみのローンがARMの場合、金利が上昇すると支払いはさらに増加します。これは、今日の低金利環境での安全な賭けです。 これらのローンは、彼らがどのように働き、どのようなリスクを取っているかを完全に理解している洗練された借り手に最適です。
