高比率ローンとは？
高比率ローンは、ローンの価値が担保として使用されている不動産の価値に比べて高いローンです。 ローン比率が高い住宅ローンは、不動産の価値の100％に近いローン価値を持っています。 高率のローンは、多額の頭金を納めることができない借り手のために承認されるかもしれません。
住宅ローンの場合、通常、高比率のローンとは、ローンの価値が不動産の価値の80％を超えることを意味します。 この計算は、融資対価値（LTV）比率と呼ばれます。これは、金融機関が住宅ローンを承認する前に使用する融資リスクの評価です。
重要なポイント
- 高比率ローンとは、担保として使用されている不動産の価値に対して、ローンの価値が高いローンです。 ローン比率が高い住宅ローンは、不動産の価値の100％に近いローン価値を持っています。 通常、高比率のローンとは、ローンの価値が不動産の価値の80％を超えることを意味します。 この計算は、ローン対価値（LTV）比率と呼ばれます。
LTVを使用した高比率ローンの計算式
高比率ローンを計算するための特定の公式はありませんが、投資家はまずローンが80％LTVのしきい値を超えているかどうかを判断するために、状況に応じたローン対価値の比率を計算する必要があります。
。。。 ローン対価値の比率=鑑定評価額住宅ローン額
LTVを使用して高比率ローンを計算する方法
- LTV比率は、借入額を不動産の評価額で除算して計算されます。結果に100を掛けて、パーセンテージで表します。 前払い後のローンの価値がLTVの80％を超える場合、そのローンは高比率ローンと見なされます。
高比率ローンは何を教えてくれますか？
貸し手と金融プロバイダーは、LTV比率を使用して、住宅ローンの作成に関連するリスクのレベルを測定します。 借り手が多額の頭金を支払うことができず、その結果、ローンの価値が不動産の評価額の価値に近づいた場合、高比率ローンと見なされます。 言い換えれば、ローンの価値が資産価値の100％に近づくにつれて、貸し手はローンのリスクが高すぎると考え、アプリケーションを拒否する可能性があります。
特にLTVが高すぎる場合、貸し手は借り手のデフォルトのリスクにさらされます。 銀行は、債務不履行の借り手に与えられたローンの金額をカバーするために不動産を売却できないかもしれません。 このようなシナリオは、住宅の特性が一般的に低下する経済不況時に簡単に発生する可能性があります。 借り手に与えられたローンが資産の価値を超えている場合、ローンは水中であると言われます。 借り手が住宅ローンの不履行に陥った場合、銀行は、住宅ローン残高よりも低い価格で不動産を売却しようとするとお金を失います。 銀行はこのような損失を防ぐためにLTVを監視しています。
その結果、ほとんどの高比率の住宅ローンでは、貸し手を保護するために何らかの形の保険が必要です。 この保険は民間住宅ローン保険（PMI）と呼ばれ、借り手は貸し手を保護するために別途購入する必要があります。
高比率ローンの歴史
1920年代まで、人々は銀行に行くのではなく、少なくとも1枚の土地またはその上に家のある土地ができるまで自分のお金を貯めて家を買いました。 それから、建物とローン会社がやって来ました。それは人々に家を買うためのお金を貸し、そして彼らに何年もかけて分割払いでそれを返済させるでしょう。 それでも、ローンは一般的に家の半分以下の価値でした。
1920年代の終わりまでに、銀行は住宅の価値の最大80％で高比率の融資を行っていました。 民間の住宅ローン保険は銀行を保護するために生まれましたが、1930年代に失業者が支払いをやめ、銀行とPMI企業も同様に倒産したときに、すべてが道端に行きました。
議会は住宅所有者ローン会社を制定し、住宅ローンと15％に沈む比率を保証し始めました。 その後、連邦住宅局およびその他の機関を通じて、頭金は一桁台前半、さらには住宅所有を奨励するために0％にまで落ちました。
このシステムは、2008年の住宅ローン危機が定着した2007年から2008年頃まで繁栄しました。 2007年から債務不履行に陥った高リスクの住宅ローンの急激な増加は、数十年で最も深刻な不況の一因となった。 2000年代半ばの住宅ブームは、当時の低金利と相まって、多くの貸し手に信用不良者に住宅ローンを提供するよう促しました。 不動産バブルが崩壊した後、多くの借り手はサブプライム住宅ローンの支払いをすることができませんでした。
高比率ローンの提供
連邦住宅局は、借り手が最大96.5％のLTV比率でFHAローンを取得できるプログラムを提供しています。 言い換えれば、プログラムは3.5％の頭金を必要とします。 ただし、このプログラムでは、高比率のローンの承認を得るために最低限のクレジットスコアが必要です。 10％の頭金でより低いクレジットスコアが許可される他のオファーがあります。
また、FHAローンには住宅ローン保険料（MIP）が必要です。 ただし、LTVが80％を下回り、ローンが高比率ローンとは見なされなくなった場合、借り換えを行うことができます。これにより、保険がなくなります。
高比率ローンの例
借り手が家を購入する計画を立てており、100, 000ドルの評価額があるとします。 借り手は10, 000ドルの頭金を支払い、残りの90, 000ドルは借り入れられます。 結果は、90％または（90, 000 / 100, 000）のローン対価値比率であり、これは高比率ローンと見なされます。
高比率ローンとホームエクイティローンの違い
ホームエクイティローンは、ホームエクイティの分割払いローンまたは住宅所有者が居住地の自己資本に対して借りることができる第2の住宅ローンです。 ローンは、住宅所有者の持分と住宅の現在の市場価値との差に基づいています。
ホームエクイティローンは、すでに住宅ローンを保有し、住宅ローン残高の一部を返済し、それによって資産価値がローン残高を超える借り手向けです。 言い換えれば、ホームエクイティローンは、住宅所有者が家のエクイティに基づいて借りることを可能にします。 一方、高比率のローンは、不動産の価値の100％に近いローン価値を持つことができます。
高比率ローンの使用の制限
特に借り手が低い信用スコアを持っている場合、高比率のローンはより高い金利を持つことができます。 あなたの信用スコアは、借金を返済する能力を表す数値であり、貸し手にあなたがどの程度のデフォルトのリスクがあるかを示します。 スコアが低い場合、金利は高くなる可能性があります。
