民間住宅ローン保険（PMI）のガイド

目次

• PMIとは
• PMIのコスト
• PMIの支払い
• PMIカバレッジのキャンセル
• 自動PMI終了
• 最終的なPMIの終了
• ホームバリューとPMI
• PMIのない従来のローン
• 頭金の要件
• ピギーバック住宅ローンとPMI
• FHA抵当保険料
• FHA MIPのキャンセル
• ボトムライン

それはあなたが住宅ローンを得るために家の購入価格の20％を下げる必要があるという神話です。 貸し手は、さまざまな予算とバイヤーのニーズに合わせて、頭金の要件が低い多数のローンプログラムを提供します。 ただし、このルートを使用する場合は、民間住宅ローン保険（PMI）の支払いを期待してください。 この追加費用は、毎月の住宅ローンの支払いコストを押し上げ、全体として、ローンをより高価にします。 ただし、20％以上の頭金を貯めておかないと、ほとんど避けられません。

民間住宅ローン保険（PMI）

PMIとは

PMIは、住宅の購入価格の20％未満の頭金を支払う場合、通常、買い手が通常のローンの支払いを要求される住宅ローン保険の一種です。 多くの貸し手は低額の頭金プログラムを提供しているため、わずか3％の額に抑えることができます。 その柔軟性のコストはPMIであり、これは、デフォルトとして知られる住宅ローンの返済に失敗した場合に、貸し手の投資を保護します。 言い換えれば、PMIはあなたではなく貸し手を保証します。

PMIは、貸し手がデフォルトでより多くのお金を取り戻すのに役立ちます。 貸し手が購入価格の20％未満の頭金の補償を必要とする理由は、あなたがあなたの家に小さな出資しているからです。 住宅ローンは前払いでより多くのお金を貸し出しているので、所有権の最初の年にデフォルトをした場合、より多くを失うことになります。 連邦住宅局によって保証されたローン、またはFHAローンも住宅ローン保険を必要としますが、ガイドラインは従来のローンのガイドラインとは異なります（後で説明します）。

PMIのコスト

一般に、二次住宅ローン市場で住宅ローンを売買する政府支援企業のフレディー・マックによると、100, 000ドルを借りるごとに月額40ドルから80ドルを支払うことになります。 この金額は、クレジットスコアとローン対価値の比率（住宅の価値と比較した住宅ローンで借りた金額）に基づいて変化する可能性があることに注意してください。

過去数年間、連邦税からPMIの費用を差し引くことができました。 2017年以降、議会はその規定を更新しないことを決定したため、年間税金に対するPMIの支払いを差し引くことはできなくなりました。 （実際、彼らは後で2017年だけ控除を回復しました。2018年から、それはなくなりました。）

PMIの支払い

PMIの支払いには2つのオプションがあります。1回限りの前払いプレミアムと終業時のプレミアム、または毎月のプレミアムです。 多くの場合、貸し手はPMIを毎月のプレミアムとして毎月の住宅ローンの支払いに組み入れます。 ローン見積書と決算開示書類を受け取ると、各書類の最初のページの「予想される支払い」セクションにPMIの金額が記載されます。

もう1つのオプションは、PMIを閉鎖費用の1つとして支払うことです。 ローン見積もりと決算開示フォームでは、このプレミアムが2ページのセクションBにあります。ただし、このオプションの欠点は、住宅ローンを移動または借り換えしてもこの金額が返金されない可能性があることです。 場合によっては、前払いおよび毎月の保険料の両方を支払うことがあります。

PMIカバレッジのキャンセル

良いニュースは、従来のローンの全期間にわたってPMIを支払わないことです。

連邦住宅所有者保護法は、次の3つの方法のいずれかでPMIを排除します。

• 借り手が開始したPMIのキャンセル自動PMIの終了最終PMIの終了

ローン対価値比（ローン残高を家の市場価値で割った値）が家の元の評価額の80％を下回ると（または、それより早く家の価値が高くなる場合は早く）、PMIのキャンセルをリクエストできます。 貸し手は、この予定日をPMI開示フォームに記載します。これは、おそらくあなたの最終文書の一部として受け取ったものです。

PMIをキャンセルするには、次を行う必要があります。

• 毎月の住宅ローンの支払いを最新の状態に保ちます（12か月の間に30日遅れの支払いが1回のみ、または24か月の間に60日遅れの支払いが1回のみ） Fannie MaeとFreddie Macによると、1か月の期間）後輩の先取特権（2番目の住宅ローンなど）がないことを確認します。

自動PMI終了

PMIを終了するもう1つの方法は、PMIの自動終了と呼ばれます。これは、残りの住宅ローン残高が78％LTVに達すると予想される日に開始されます。 法律により、貸し手はこの日付までにPMIを自動的にキャンセルする必要があります。 借り手が開始したPMIのキャンセルと同じ条件（期限内の支払い履歴および先取特権なし）もここに適用されます。 支払いが遅れた場合、支払いが最新になるまで、貸し手はPMIをキャンセルしません。

最終的なPMIの終了

最後に、最終的なPMI終了と呼ばれるものがあります。 これは、78％LTVに達していない場合でも、ローン期間が返済スケジュールの中間点に達した翌月に、貸し手が自動的にPMIを終了する必要がある場合です。

たとえば、30年の固定ローンがある場合、中間点は15年のマークの後です。 繰り返しになりますが、資格を得るには支払いが最新でなければなりません。 このタイプのPMIキャンセルは、通常、バルーン支払い、利息のみの期間、元本の猶予などの特別な機能を持つローンに適用されます。

ホームバリューとPMI

あなたのPMIをキャンセルする資格は、あなたの家の価値が時間の経過とともに高くなるか、または低くなるかによっても影響を受けます。 増加した場合、予想よりも早くPMIをキャンセルできます。 減少した場合、PMIをキャンセルするために予想よりも長く待機します。

PMIをキャンセルする前に、貸し手は、ブローカー価格意見（近所の同等の住宅の価値に基づいて住宅を評価する不動産業者によって実行されます）、価値の証明、または別のタイプによって、住宅の現在の市場価値を決定します不動産鑑定

市場の低迷により家の価値が下がった場合、家の価値が新しい評価に基づいており、残りのローン残高を新しい評価された価値の80％LTVに支払わない限り、貸し手はPMIのキャンセル要求を拒否する可能性があります。

一方、市場の状況や改造したために、家の価値が予想よりも速く増加する可能性があります。つまり、LTVの80％のしきい値に早く到達する可能性があります。 その場合は、事前にPMIのキャンセルをリクエストできます。貸し手は、家の現在価値を確認するための評価を注文します。 （注：不動産鑑定の支払いはあなたの責任です。これには300ドルから400ドルの費用がかかります。この金額は、家のサイズと場所によって異なります。）

PMIのない従来のローン

一部の貸し手は、PMIを必要とせずに独自の従来のローン商品を提供しています。 ただし、ローンのデフォルトを怠ると、彼らは自分自身を守るために高い金利を請求する傾向があります。 長い目で見れば、家にどれくらい滞在するか、または同じ住宅ローンをどれだけの期間保持するかによって、PMIを支払うよりも多かれ少なかれ高くなります。

これは、住宅ローンの比較ショッピングが役立つ場所です。 非PMIローンに対して提供される金利とPMIを使用する場合の金利を見てください。 この2つの差を計算して、PMIを使用しないローンの支払い額を確認します。 その金額は、キャンセルの80％LTV比率に達するまでのPMI支払いよりも少ないですか？ 住宅の価値は上下する可能性があり、PMIを支払う期間に影響する可能性があることを忘れないでください。

頭金の要件

家の購入価格の20％を引き下げると、PMIがなくなります。PMIは、余裕があれば理想的な方法です。 頭金のために定期的に節約することに加えて、より安価な家を買うことを検討してください。

より控えめな家探しの予算は、20％の頭金を支払うのに必要な金額を引き下げます。

ピギーバック住宅ローンとPMI

一部の貸し手は、PMIを回避するために2番目の「ピギーバック」住宅ローンの使用を推奨しています。 これは、PMIに支払うよりも初期の住宅ローン費用を下げるのに役立ちます。 これは次のように機能します。家の購入価格の大部分（頭金の額を差し引いた）で最初の住宅ローンを借ります。 次に、最初の住宅ローンと頭金の金額を差し引いて、家の購入価格の残りの部分について、はるかに小さい2番目の住宅ローンを取り出します。 その結果、PMIを回避し、PMIでの最初の住宅ローンの費用よりも少ない支払いを組み合わせることになります。

ただし、通常、2番目の住宅ローンは1番目の住宅ローンよりも高い金利をもたらします。 2番目の住宅ローンを取り除く唯一の方法は、ローンを完全に返済するか、（最初の住宅ローンとともに）新しいスタンドアロン住宅ローンに借り換えることです（おそらくPMIを避けるためにLTVが80％に達したとき）。 ただし、これらのローンはコストがかかる可能性があります。特に、最初のローンを借りてから両方のローンを1つの住宅ローンに借り換えるときに金利が上昇する場合です。 両方のローンを1つのローンに借り換えるために、閉鎖費用を再度支払う必要があることを忘れないでください。

（詳細について は、民間住宅ローン保険を解除する方法を 参照してください。）

FHA抵当保険料

貸し手は、すべてのFHAローンに対して住宅ローン保険を必要とします。これは、前払いの住宅ローン保険料（UFMIP）と年間住宅ローン保険料（年間MIP）の2つの部分で支払われます。 両方の費用は、ローン見積もりと決算開示の最初のページに記載されています。

Upfront Insurance Premium

前払いの住宅ローン保険料（UFMIP）は、ローン金額の1.75％です。 締め切り時に前払いで支払うことも、住宅ローンに組み込むこともできます。 あなたが住宅ローンにUFMIPを含めることを選択した場合、毎月の支払いが高くなり、総ローン費用が上がります。

年間プレミアム

UFMIPに加えて、年間MIPを支払います。このMIPは、毎月均等に分割され、住宅ローンの支払いに組み込まれます。 ローンの期間と規模に応じて、ローン金額の0.45％〜1.05％を支払います。

FHA MIPのキャンセル

ボトムライン

住宅ローンを申請する際は、ローンの見積もりを注意深く見て、PMIでローンの支払い額を比較してください。 PMIを必要としないかもしれないが、より高い金利が付いているローン。 わずかな例外を除いて、低頭金のローンが必要な場合、PMIを回避することは困難ですが、トンネルの終わりには光があります。ローンの存続期間にPMIを支払うことはありません。 （関連資料については、「民間住宅ローン保険の支払いを避ける方法— PMI」を参照してください）