目次
- アーリーデイズ
- 流動性の創出
- 住宅ローン担保証券
- 金融危機
- 政府による買収と救済
- クレジットオプション
- ローン変更
- ボトムライン
ファニー・メイのことを聞いた可能性は非常に高いです。 しかし、あなたはそれが何をし、どのように動作するか知っていますか？
ファニーメイとして一般に知られる連邦住宅ローン協会（FNMA）は、1938年に大恐duringの際にニューディールの一環として議会によって設立された政府支援企業（GSE）です。 住宅市場を刺激するために設立され、中所得者から低所得者への住宅ローンの提供を増やしました。
ファニーメイは、借り手に住宅ローンを提供したり提供したりしません。 しかし、二次住宅ローン市場を通じて購入し保証します。 実際、流通市場で住宅ローンを最も多く購入している2社のうちの1社です。 もう1つは、兄弟である連邦住宅ローン公社、または連邦議会が作成した別の政府支援企業であるフレディマックです。
アーリーデイズ
1900年代初頭、住宅を取得することはもちろんのこと、住宅を取得することは簡単なことではありませんでした。 多くの人は頭金を確保する余裕がなく、ローンはほとんどの場合短期でした。今日の長期の償却期間のある人とは異なります。 実際、多くのローンがその時点で期限に達したとき、彼らは通常、債務者からの多額のバルーン支払いを要求しました。 住宅所有者が支払いを行えなかった場合、銀行は差し押さえます。 大恐pressionが起こったとき、国の住宅所有者のおよそ25％が家を失いました。
米国議会は、ファニーメイを作成することで対応しました。 その目的は、あらゆる市場のすべての人が利用できる住宅資金の流れを作り出すことです。 これにより、長期固定金利住宅ローンの資金調達が行われ、住宅所有者はローンの過程のどの時点でもローンを借り換えることができました。
1938年
議会がファニーメイを作成した年。
1960年代後半、ファニーメイは、政府が連邦予算から株式と債券を削除した後、株式と債券を販売することで資金調達を始めました。 ファニーメイは、GSEとして政府との関係を維持しましたが、取締役会は13人以下のメンバーで構成されていました。 また、地方税および州税も免除されます。
重要なポイント
- ファニーメイは、住宅ローンを低所得および中所得の借り手が利用できるようにする政府支援企業であり、ローンを提供するのではなく、二次住宅ローン市場でそれらを担保または保証します。住宅ローン担保証券へのローン。FannieMaeは、金融危機後、米国政府によって救済され、NYSEから上場廃止になりました。
流動性の創出
ファニーメイは、住宅ローン市場に投資することで、銀行、貯蓄銀行、信用組合などの貸し手により多くの流動性を生み出します。 購入し保証する住宅ローンは、厳しい基準を満たさなければなりません。 たとえば、2019年の一戸建て住宅の従来のローンの上限は、ほとんどの地域で484, 350ドル、高価格の地域で726, 525ドルです。 これらの地域には、ハワイ、アラスカ、グアム、および米領バージン諸島が含まれます。これらの地域では、住宅の平均値が基準額を少なくとも115％上回っています。
住宅ローンの貸し手がファニー・メイの支援を受ける資格を得るには、非倫理的なサブプライム貸し出しを行わないことに同意しなければなりません。 サブプライムローンはプライムレートローンよりも高い金利を持ち、貸し手によってリスクが高いと考えられる信用不良の借り手に提供されます。
Fannie Maeのウェブサイトによると、2019年の第1四半期に1, 020億ドルの流動性を提供して住宅市場に資金を提供しました。
ファニー・メイは住宅ローンを担保または保証しますが、それらを発生させません。
住宅ローン担保証券
流通市場で住宅ローンを購入した後、ファニー・メイはそれらをプールして住宅ローン担保証券（MBS）を形成します。 MBSは、住宅ローンまたは住宅ローンのプールによって担保された資産担保証券です。 ファニーメイのモーゲージ担保証券は、保険会社、年金基金、投資銀行などの機関によって購入されています。 MBSの元本と利息の支払いを保証します。
ファニーメイには、一般的に保有ポートフォリオと呼ばれる独自のポートフォリオもあります。 これは、自社の住宅ローン担保証券および他の機関からの証券に投資しています。 ファニーメイは、保有ポートフォリオに資金を提供するために、機関債と呼ばれる負債を発行します。
金融危機
ファニーメイは1968年以来公開されています。2010年まで、ニューヨーク証券取引所（NYSE）で取引されていました。 ニューヨーク証券取引所によって義務付けられた最低資本要件を下回ったため、住宅ローン、住宅、金融危機により上場廃止となりました。 現在、店頭で取引されています。
非倫理的な貸付慣行が危機をもたらしました。 2000年代半ばの住宅ブームの間、貸し手は基準を下げ、信用不良の借り手に住宅ローンを提供しました。 2007年、住宅バブルが破裂し、これらの借り手が何十万人も債務不履行に陥り、サブプライムメルトダウンと呼ばれる事態に至りました。 これはクレジット市場に波及効果をもたらし、金融市場を後押しし、米国で数十年で最も深刻な不況を引き起こしました。 （詳細について は、過去の不況のレビューを 参照してください。）
政府による買収と救済
2008年後半に、ファニーメイとフレディマックは連邦住宅金融委員会の保守党を通じて政府に引き継がれました。 当時、両方とも約5兆ドルに相当する国の住宅ローンの半分を保証または保有していました。 どちらも1, 874億ドルの金額に救済され、崩壊から救われました。 本質的に、米国政府は、不良債権を救済し、住宅市場のさらなる低迷を防ぐことを約束することにより、市場への信頼を回復するために介入しました。 これにより、政府債務が増加し、その時点で約9兆ドルの債務が発生しました。
クレジットオプション
ファニーメイは現在、住宅所有者にさまざまなビジネスイニシアチブとクレジットオプションを提供し、貸し手と協力して、資金調達が困難な人々を支援しています。
- HomeReady Mortgage：この製品により、住宅所有者は資金を確保し、低額の頭金で住宅を購入できます。 借り手は、収入が低から中程度で、クレジットスコアが620未満の場合に適格です。 3％の頭金：大規模な頭金を確保するのに十分な資金を利用できない住宅所有者向けの別のリソース。 HFA Preferred：このプログラムは、住宅所有者が地元および州の住宅金融機関およびその他の貸し手を通じて手頃な価格の資金調達にアクセスできるようにします。 借り手の収入レベルはHFAによって決定され、初回購入者の要件はありません。
製品の完全なリストとその説明は、ファニーメイのWebサイトで入手できます。
ローン変更
住宅ローンのメルトダウンの後、ファニー・メイはローンの修正に集中し始めました。 2009年以降、ファニーメイは150万件を超えるローンの変更を完了しました。 ローンの変更により、既存の住宅ローンの条件が変わり、借り手が住宅ローンのデフォルトを回避し、最終的に抵当権を行使し、最終的に家を失うのを防ぐことができます。 変更には、より低い金利を含めるか、ローンの期間を延長することができます。 ローンの変更は、毎月の支払いも減らすことができます。
ボトムライン
ファニーメイは2008年に危機にbeingして以来、好転を続けてきました。現在、30年の固定金利住宅ローンの最大の支援機関であり、住宅所有を促進するための重要なメカニズムです。
