コンバーチブルARMとは
コンバーチブルARMは、借り手に固定金利住宅ローンに変換するオプションを提供する調整可能な金利住宅ローン（ARM）です。 コンバーチブルARMは、金利の低下を利用する方法として販売されており、通常は特定の条件が含まれています。 金融機関は通常、ARMを固定金利の住宅ローンに切り替えるために手数料を請求します。
コンバーチブルアームの分解
コンバーチブルARMSは、2つの住宅ローンタイプのハイブリッドです：従来の固定金利30年住宅ローンと、変動金利住宅ローン（ARM）。 固定金利の住宅ローンは借り手に、たとえ金利が上昇しても、毎月の支払いが変わらないことを保証します。 時間が経つにつれて、支払いはインフレに対して実質的に減少します。 レート調整可能な住宅ローンは、より低い導入「ティーザー」レートで始まりますが、一定期間（通常5年）後に、LIBORなどのインデックスにマージンを加えてレートが調整されます。 レートは通常6か月ごとに調整され、上下することができます（契約で規定されている制限内）。
コンバーチブルARMを使用すると、住宅ローンは30年の調整可能なレートのように始まります。つまり、市場平均を下回るティーザーレートです。 しかし、指定された期間内、多くの場合1年目から5年目までの間に、借り手は固定金利に変換するオプションがあります。 新しい金利は通常、ロックインする前の7日間に提供される最低金利です。したがって、金利が下がった場合、借り手は最初に得たよりも低い固定金利を得ることができます。
レートが高いときにコンバーチブルARMが意味をなす
1980年代初頭に導入されたコンバーチブルARMは、2桁の固定金利住宅ローンの期間中に登場しました。 理論的には、金利がこれ以上高くなる可能性は低いため（異常なインフレがない限り）、転換型ARMの借り手は、将来の金利低下の大きな可能性に本質的に賭けることができます。 初期のコンバーチブルARMは高価で、面倒な制限が含まれていました。 しかし、1987年に、政府が後援する住宅ローン企業のファニーメイとフレディマックは、流通市場でコンバーチブルARMの購入を開始しました。 ほとんどの商業銀行が住宅ローンを流通市場で販売しているため、2つの住宅ローン大手がコンバーチブルARMを受け入れたことにより、急速に拡大しました。 競争は、順番に、より低い料金とより制限の少ない条件をもたらしました。
欠点
コンバーチブルARMSの主な欠点は、借り手に金利の監視を強制し、将来の変化を予測することです。これは専門家でさえも確実に行えません。 また、転換型ARMSの金利（導入レートと後の固定レートの両方）は通常、市場レートよりも少し高くなっています。 また、借り手は住宅ローンの変換時に閉鎖費用を支払うことはありませんが、貸し手は手数料を請求します。 一方、導入期間中に金利が上昇すると、コンバーチブルARMのメリットが失われます。 最後に、変換後の毎月の支払いは、固定されたままであるという保証はあるものの、ほぼ確実に、住宅所有者がティーザー料金で支払っていた額よりも高くなります。
