従来の住宅ローンまたはローンとは何ですか？
従来の住宅ローンまたは従来のローンは、連邦住宅局（FHA）、米国退役軍人省（VA）、またはUSDA農村住宅サービスなどの政府機関によって提供または保証されていない住宅購入者のローンの種類です。代わりに、民間の貸し手（銀行、信用組合、住宅ローン会社）、または2つの政府支援企業である連邦国立住宅ローン協会（Fannie Mae）および連邦住宅ローン住宅ローン公社（フレディマック）を通じて利用または保証されています。
従来のローンは、多くの場合、誤って適合住宅ローンまたはローンと呼ばれます。 重複はありますが、2つは明確なカテゴリです。 適合住宅ローンとは、その基礎となる条件がファニーメイとフレディマックの資金調達基準を満たしているものです。 その中で最も重要なのは、連邦住宅金融庁（FHFA）によって毎年設定されるドル制限です。2019年、米国本土のほとんどで、ローンは$ 484, 350を超えてはなりません。 したがって、適合ローンはすべて従来型ですが、すべての従来型ローンが適合とみなされるわけではありません。 たとえば、800, 000ドルのジャンボ住宅ローンは、従来の住宅ローンですが、ファニーメイまたはフレディマックが担保できる金額を超えているため、適合住宅ローンではありません。 （関連資料については、「ジャンボと従来の住宅ローンの理解」を参照してください）
現在、従来の住宅ローンは米国で発行された住宅所有者ローンの約3分の2を占めています。従来の住宅ローンの流通市場は非常に大きく流動的です。 ほとんどの従来の住宅ローンは、パススルー住宅ローン担保証券にパッケージ化されており、公表される住宅ローン（TBA）市場として知られる定評のある先物市場で取引されます。 これらの従来のパススルー証券の多くは、担保付住宅ローン債務（CMO）にさらに証券化されています。
重要なポイント
- 従来の住宅ローンまたは従来のローンは、政府機関によって提供または担保されていない住宅購入者のローンです。民間の貸し手または2つの政府支援企業、Fannie MaeとFreddie Macを通じて利用または保証されます。公式の住宅ローン申請書を提出し、必要な書類、信用履歴、および現在の信用スコアを提供します。従来のローン金利は、FHAローンなどの政府支援の住宅ローンよりも高い傾向があります。
従来の住宅ローンまたはローンの仕組み
2007年のサブプライム住宅ローンのメルトダウン以来、貸し手は融資の条件を厳しくしました。たとえば、「検証なし」および「頭金なし」の住宅ローンは風と共に去りましたが、全体的な基本要件のほとんどは変わっていません。 。 潜在的な借り手は、公式の住宅ローン申請を完了し（通常は申請料を支払う）、必要な書類を貸し手に提供して、彼らの背景、信用履歴、および現在の信用スコアを徹底的にチェックする必要があります。
必要書類
資産が100％融資されることはありません。 資産と負債をチェックする際に、貸し手は、毎月の住宅ローンの支払い（通常、総収入の28％を超えてはならない）ができるかどうかだけでなく、不動産の頭金を処理できるかどうかも確認します。 （もしそうなら、いくら）、ローンのオリジネーションや引受手数料、ブローカー手数料、決済費用やクロージング費用などのその他の初期費用とともに、これらはすべて住宅ローンの費用を大幅に押し上げる可能性があります。 必要なアイテムには次のものがあります。
1 収入の証明。 これらの文書には次のものが含まれますが、これらに限定されません。
- 所得と年初来の収入を示す30日間の給与明細書2年間の連邦税申告書60日または当座預金、貯蓄、投資口座を含むすべての資産口座の四半期報告書2年間のW-2報告書
借り手は、慰謝料やボーナスなどの追加収入の証拠を準備する必要もあります。
2.資産。 銀行の明細書と投資口座の明細書を提示して、居住地の頭金と閉鎖費用、および現金準備のための資金があることを証明する必要があります。 頭金を支援するために友人や親relativeからお金を受け取った場合は、これらがローンではなく、義務的または義務的な返済がないことを証明するギフトレターが必要になります。 これらの手紙はしばしば公証する必要があります。
3.雇用確認。 今日の貸し手は、安定した職歴を持つ借り手にのみ貸し付けていることを確認したいと考えています。 貸し手は、給与明細を確認するだけでなく、雇用主に電話して、まだ雇用されていることを確認し、給与を確認することもできます。 最近仕事を変更した場合、貸し手はあなたの前の雇用主に連絡したいかもしれません。 自営業の借り手は、彼らのビジネスと収入に関する重要な追加の書類を提供する必要があります。
4.その他のドキュメント。 貸し手は、運転免許証または州の身分証明書をコピーする必要があり、社会保障番号と署名が必要です。これにより、貸し手は信用報告書を引き出すことができます。
関心度
従来のローン金利は、FHAローンなどの政府支援の住宅ローンよりも高い傾向があります（通常、借り手が住宅ローン保険料を支払うことを義務付けているこれらのローンは、長期的には同じようにコストがかかる場合があります）。
従来の住宅ローンの金利は、ローンの条件（ローンの長さ、サイズ、固定金利か調整可能金利か）や現在の経済または金融市場の状況など、いくつかの要因に依存します。 住宅ローンの貸し手は、将来のインフレに対する期待に基づいて金利を設定します。 住宅ローン担保証券の需要と供給も金利に影響します。 連邦準備制度がより高い連邦資金率を目標として銀行の借入をより高くする場合、銀行はさらに高い費用を顧客に転嫁し、住宅ローンを含む消費者ローンの金利は上昇する傾向があります。
通常、金利に関連するのはポイント、貸し手（またはブローカー）に支払われる手数料です。 より多くのポイントを支払うほど、金利は低くなります。 1ポイントはローン金額の1％の費用がかかり、金利を約0.25％引き下げます。 一般に、長期（10年以上）に家に住むことを計画している人は、ローンの寿命の間、金利を低く保つためにポイントを考慮すべきです。
金利を決定する最後の要因は、個々の借り手の財務プロファイルです。個人資産、信用力、および融資対象の住宅で支払うことができる頭金のサイズです。
10年以上家に住むことを計画している買い手は、住宅ローンの寿命の間、金利を低く保つためにポイントの支払いを考慮するべきです。
従来の住宅ローンまたはローンに関する特別な考慮事項
これらのタイプのローンは万人向けではありません。 ここでは、従来の住宅ローンの対象となる可能性が高い人とそうでない人を見てみましょう。
誰が資格を得る可能性が高い
確固たる財務基盤を築いている信用と恒星の信用報告書を持っている人は、通常、従来の住宅ローンの資格があります。 より具体的には、理想的な候補者には次のものが必要です。
- 少なくとも680、できれば700を超えるクレジットスコア。スコアが高いほど、ローンの金利は低くなり、740を超える場合に最適な条件が予約されます。 許容可能な負債と収入の比率（DTI ）。 これは、毎月の収入と比較した毎月の義務の合計です。 その数は約36％で、43％以下です。 家の購入価格の少なくとも20％の頭金はすぐに利用できます。 貸し手は受け入れることができますが、受け入れる場合は、借り手が民間住宅ローン保険に加入し、家で少なくとも20％の株式を達成するまで毎月保険料を支払うことを要求します。
さらに、通常の住宅ローンは、多くの場合、住宅を投資目的で、セカンドホームとして、または50万ドル以上の不動産を購入したい住宅購入者にとって最良または唯一の頼みの綱です。
誰が資格を得る可能性は低い
一般的に言えば、人生の始めたばかりの人、通常よりも少し借金が多い人、そして信用格付けが中程度の人は、通常のローンの条件を満たせないことがよくあります。 より具体的には、これらの住宅ローンは以下を持っている人には厳しいでしょう：
- 過去7年以内の倒産または差し押さえに苦しんでいる。クレジットスコアが650未満である。DTIが43％を超えている。
