連邦住宅局は、米国で最大の住宅ローン保険会社であり、そのポートフォリオは1.3兆ドルを超えています。 米国住宅都市開発（HUD）住宅局の一環として、毎年約100万人の人々が住宅所有者になり、住宅所有を手頃な価格にすることで300, 000賃貸ユニットの可用性もサポートしています。 低頭金と低クレジットスコア要件により、FHAローンは従来の住宅ローンよりも魅力的です。
これは一部の住宅所有者にとって朗報かもしれませんが、FHAローンのメリットを活用したい不動産投資家は他の場所を探す必要があるかもしれません。 それは、これらのローンの条件が誰が資格を制限するからです。
FHAローン、資格のある人、およびそれらを使用して賃貸物件の資金を調達できるかどうかについて、詳細をお読みください。
重要なポイント
- 連邦住宅局は、低頭金とリベラルな引受基準を必要とする住宅ローンを保証していますFHAローンには利点があるため、セカンドホーム、賃貸、休暇、またはその他の投資不動産には使用できません。住宅ローンが閉鎖されてから60日後、少なくとも1年間は主要住宅として保管する必要があります。
FHAローンとは何ですか？
住宅所有者は、大恐duringの際に不動産の購入と支払いの維持に苦労しました。 それらは不動産の市場価値の50％に相当するローンに限定され、住宅ローンの条件は一般に非常に短かった。 多くのローンは、非常に多額のバルーン支払いで終了しました。これは、ほとんどの人が支払うことができないものです。 これにより、大量のデフォルトが発生し、差し押さえ率が押し上げられました。 1934年、アメリカ合衆国議会は、手頃な価格の住宅所有権を促進するために、連邦住宅局を設立することを決定しました。 これが、連邦住宅局（FHA）の融資プログラムの成り立ちでした。
FHAが提供するローンは、ほとんどの従来の住宅ローンよりも頭金要件が低く、リベラルな保険引受基準が高くなっています。 たとえば、2019年現在、住宅所有者は580以上のクレジットスコアを取得するだけで資格を得ることができます。 承認された申請者は96.5％の資金を調達できます。つまり、3.5％を削減するだけで済みます。 クレジットスコアが579未満の人はまだ資格がありますが、10％をさらに減らす必要があります。
FHAローンは、ほとんどの場合、購入した住宅を主要な住宅として使用する購入者に制限されています。 つまり、FHAローンは、セカンドホーム、レンタルホーム、バケーションホーム、または投資不動産への融資には使用できません。 ただし、いくつかの例外があり、この一般的なルールを回避する方法がいくつかあります。
FHA占有要件
FHAの規則とガイドラインに基づいて、融資対象の不動産は所有者が占有する必要があります。 これは、レンタルおよび季節限定のプロパティが適用されないことを意味します。 FHAはこのルールを、投資家がプログラムから利益を得るのを防ぐ方法として使用します。
FHA担保ローンのMortgagorsは、少なくとも1年間、自宅を主たる住居として使用する必要があります。
借り手は、住宅ローンが閉鎖されてから60日以内に家を所有し、その年の大半を家に住まなければなりません。 プロパティは、少なくとも1年間主要な居住地として使用する必要があります。 住宅ローンに複数の借り手がリストされている場合、FHAは居住要件を満たすために少なくとも1人を必要とします。
既存のFHAローンの借り換え
誰かがFHAローンを使用して、主要な住宅の購入資金を調達するとします。 所有者は家を出て道を行くかもしれませんが、収入のために家を借り続けています。 つまり、家は投資不動産になります。 金利が下がり、所有者はより良い取引のために借り換えをしたいと考えています。
彼はもはや家に住んでいませんが、FHAの規則により、彼は別のFHAローンに借り換えることができます。 FHAからFHAへのリファイナンスは、FHAストリームラインリファイナンスとも呼ばれます。
借り換えの資格を得るには、いくつかの要件があります。
- 元の住宅ローンを閉鎖してから最低210日が経過している必要がありますFHAが発行した住宅ローンに対して少なくとも6か月分の支払いを行っている必要があります。FHAローンを1年未満しか受けていない場合は、支払いが30日以上遅れている。 FHAローンを1年以上保有している場合、12か月以内に1回の30日間の遅延支払いが許可されますが、その遅延支払いは過去90日間以内であってはなりません。多くの場合、純有形の利益として説明されています。 たとえば、以前の月払いが1, 100ドルだった場合、リファイナンス後の新しい月払いは1, 050ドル以下になります。 より短い期間で住宅ローンに借り換えることも、実質的な具体的な利益を得る資格があります。
住宅所有者が上記の基準を満たしている場合、FHAの合理化された借り換えは、おそらく最も簡単なローンです。 雇用や収入の確認、クレジットスコアの確認、家事考課は必要ありません。 重要なのは、住宅所有者が既存のFHAローンの支払いを期限内に行ったことです。
二重の目的
FHAローンを使用して収入不動産を購入する別の方法は、集合住宅を購入することです。 FHAにより、所有者が所有している場合、住宅所有者は最大4ユニットの不動産を購入できます。 ただし、ロットサイズの大きさに制限はありません。 このようにして、所有者は1つのユニットに住むことができ、所有者が所有する財産となり、したがってFHA適格となります。 所有者は、収入のために他のユニットを借りることができます。
ホットレンタルマーケットに精通した投資家は、この方法を使用して自宅に無料で住むのに十分な収入を得ることがあります。 上記のように、FHAは評価額の最大96.5％を貸し出します。これは、購入者が3.5％ほど低く抑えることができることを意味します。
特別な考慮事項
FHAには、家から賃貸収入を得ることができる特別な規定があります。 仕事で転居が必要で別の家が必要な場合、または家が拡大する家族にとって小さすぎる場合は、1年の居住要件を満たした後、最初の家を借りることができます。 あなたが無能力であるために仕事を休んでいる場合、あなたはあなたの家の部屋を寄宿生に借りて、失われた賃金を補うことができるかもしれません。
もちろん、住宅ローンはいつでも早く返済できます。 FHAは前払いペナルティを課しませんので、ローンを完全になくすことができれば、あなたはその物件で何でも好きなことをすることができます。
