目次
- 1.あなたの家の公平を知る
- 2.クレジットスコアを知る
- 3.負債と収入の比率を知る
- 4.借り換えの費用
- 5.料金と期間
- 6.借り換えポイント
- 7.損益分岐点を知る
- 8.民間住宅ローン保険
- 9.税金を知る
- ボトムライン
住宅ローン銀行協会（MBA）によると、借り換え申請はすべての住宅ローン申請の重要な部分です。 部分的には、これは住宅ローンの金利が比較的低いために住宅所有者が財政を再構築することを奨励したためかもしれません。
ただし、住宅ローンの借り換えがあなたにとって正しいかどうかは、今週の住宅ローン金利よりも個々の状況に大きく依存します。 家の借り換えを申請する前に確認する9つの重要な考慮事項があります。
1.あなたの家の公平を知る
借り換えに必要な最初の資格は、あなたの家の公平さです。 幸いなことに、フレディマックの副チーフエコノミスト、レンキーファーによると、住宅価格は上昇し、水中住宅所有者のシェアは大幅に低下しています。 それでも、一部の住宅は価値を取り戻せず、一部の住宅所有者は低い自己資本を持っています。 従来の貸し手では、ほとんど、またはまったく資本を借りずに借り換えができるとは限りませんが、一部の政府プログラムは利用可能です。 特定のプログラムの資格があるかどうかを確認する最良の方法は、貸し手を訪問し、個々のニーズについて話し合うことです。 少なくとも20％の持分を持つ住宅所有者は、新しいローンの資格を得るためのより簡単な時間を持つことになります。
2.クレジットスコアを知る
貸し手は近年、融資承認の基準を厳しくしているため、一部の消費者は、たとえ信用が良好であっても、必ずしも最低金利の対象にならないことに驚かれるかもしれません。 通常、貸し手は、最低の住宅ローン金利の資格を得るために、760以上のクレジットスコアを見たいと考えています。 スコアの低い借り手は引き続き新しいローンを取得できますが、支払う金利または手数料は高くなる可能性があります。
重要なポイント
- 住宅ローンの借り換えをするかどうかを決める前に、十分なホームエクイティがあることを確認してください-少なくとも20％は、ローンの資格を得やすくします。 -収入比率が36％以下。条件、金利、借り換えコスト（ポイントやPMIを支払う必要があるかどうかなど）を調べて、先送りローンがニーズを満たすかどうかを判断します。借換えがあなたの税金にどのように影響するかを示します。
3.負債と収入の比率を知る
4.借り換えの費用
住宅の借り換えには通常、融資総額の3％から5％の費用がかかりますが、借り手は費用を削減する方法や融資に組み込む方法をいくつか見つけることができます。 十分な資本がある場合、コストを新しいローンに振り替えて元本を増やすことができます。 一部の貸し手は、「無料」の借り換えを提供します。これは通常、閉鎖費用をカバーするためにわずかに高い金利を支払うことを意味します。 借り換え料金の一部は貸し手によって支払われるか、減額される可能性があるため、交渉して買い物をすることを忘れないでください。
5.料金と期間
多くの借り手は金利に焦点を合わせていますが、借り換えの際に目標を設定して、どの住宅ローン商品がニーズを満たすかを決定することが重要です。 あなたの目標があなたの毎月の支払いを可能な限り減らすことであるなら、あなたは最も長期の最低金利のローンが欲しいでしょう。 あなたがローンの期間にわたってより少ない利息を払いたいなら、最短期間で最低の金利を探してください。 できるだけ早くローンを完済したい借り手は、余裕のある支払いを必要とする最短期間の住宅ローンを探すべきです。
6.借り換えポイント
さまざまな住宅ローンのオファーを比較するときは、金利とポイントの両方を確認してください。 貸付額の1％に相当するポイントは、金利を引き下げるためにしばしば支払われます。 これらは最終的に支払われるか、新しいローンの元本にラップされるため、各ローンでポイントで支払う金額を計算してください。
貸し手は近年、融資承認の基準を厳しくしており、最高の金利を得るためにはより高い信用スコアを、過去よりも低い負債対収入比を要求しています。
7.損益分岐点を知る
借り換えを決定する際の重要な計算は、損益分岐点です。これは、借り換えのコストが毎月の節約によってカバーされるポイントです。 それ以降は、毎月の節約は完全にあなたのものになります。 たとえば、借り換えの費用が2, 000ドルで、以前のローンよりも月あたり100ドル節約している場合、費用を回収するには20か月かかります。 2年以内に家を移動または売却する場合、このシナリオでの借り換えは意味をなさない可能性があります。
8.民間住宅ローン保険
借り換え時に家の持ち分が20％未満の住宅所有者は、民間住宅ローン保険（PMI）を支払う必要があります。 現在のローンですでにPMIを支払っている場合、これは大きな違いにはなりません。 しかし、購入日以降に家の価値が下がった一部の住宅所有者は、借り換えをした場合、初めてPMIの支払いを開始する必要があることに気付くかもしれません。 借り換えによる支払いの減少は、PMIの追加費用を相殺するほど低くない場合があります。 貸し手は、PMIを支払う必要があるかどうか、およびPMIが住宅の支払いにどの程度加算されるかをすばやく計算できます。
9.税金を知る
多くの消費者は、連邦所得税法案を削減するために、住宅ローンの利子控除に依存しています。 借り換えをして利息の支払いを減らすと、税額控除 は 低くなる かもしれませ んが、借り換えを避ける理由としてそれを見る人はほとんどい ませ ん。 ただし、月々の支払いの利息部分が元本よりも大きい場合、ローンの最初の数年間は利子控除が高くなる可能性もあります。 現金の引き出しや閉鎖費用の投入によりローンの規模を大きくすると、支払う利息の額にも影響します。
とはいえ、2017年12月に法案が可決された減税および雇用法の規定は、住宅ローンの利子控除を使用する意欲に影響を与える可能性があります。 新しい高水準の控除-共同で提出する夫婦で24, 400ドル、以前の法律では12, 700ドルでしたが、より多くの納税者にとって控除項目の経済的魅力は低くなる可能性があります。 しかし、既存の大規模な住宅ローンの借り換えを希望する裕福な住宅所有者は、最大100万ドルの住宅ローン債務の利子を差し引くことができます（2017年12月15日以降に購入した住宅の新しい住宅ローン債務の上限は現在75万ドルです）。 これらの変更を考慮して、借り換えが税金に与える影響に関する個々の情報については、税務顧問に相談するのが賢明です。
ボトムライン
多くの金融取引のように、住宅ローンの借り換えは複雑であり、住宅所有者がそれを考慮してデューデリジェンスを必要とします。
あなたの懸念のいくつかへの迅速な回答のために評判の良い貸し手に相談することは賢明です。 これは、借り換えがあなたにとって正しいかどうかに関して重要な決定を下すのに役立ちます。 それが良い動きだと思われる場合は、上記の調査の宿題を行います。
