目次
- 歴史的な価格
- データが表示しないもの
- 数字とトレンド
- 現実
- 住宅ローン率
- 不動産は悪い投資ですか？
- ボトムライン
素人の不動産理論は次のようなものです。巡礼者が到着しました。 彼らは土地を使い始めました。 より多くのヨーロッパ人が来ました。 土地の需要が非常に高かったため、ネイティブアメリカンは、新しく到着した入植者のためのスペースを確保するために追い出されました。 より多くの土地を建設することはできないため、需要と価格は常に上昇し、不動産は大きな投資になります。
残念ながら、式はそれほど単純ではありません。 ここでは、不動産価格と、価格が無期限に上昇するという長年の理論を見ていきます。
重要なポイント
- 住宅価格は、不動産市場が平坦になる前の2004年に最後に順調に上昇しました。それ以来、ほとんどの部分はまだ危機前に達していませんでしたが、強い需要と供給不足のために国内の一部の地域で住宅価格が上昇しましたレベル：潜在的な住宅購入者は、価格が州や近隣都市でさえ異なるため、国内の傾向に焦点を合わせるべきではありません。 住宅ローンの金利が低いと、住宅価格に間接的な影響を及ぼします。消費者は、信用が安い場合により多くの負債を引き受けようとするからです。
歴史的な価格
よく知られている住宅バブルの崩壊と2007年に本格的に始まった不動産クラッシュの前に、全米不動産業者協会（NAR）からの歴史的な住宅価格データは、価格が際限なく上昇するという理論を裏付けていたようです。 以下のチャートは、1968年から2004年までの住宅価格の中央値を追跡しており、36年の期間中に単一の下落を伴うことなく、平均年間6.4％の増加を示しています。
図1：1968年から2004年までの中程度の住宅価格
データが表示しないもの
残念ながら住宅所有者にとって、2004年は市場が平坦になる前の健全な成長数の最後の年でした。 2006年までに、NARデータはわずか1％増加しました。 その後、市場は前例のない下落を経験した。
価格は2007年に全国的に下落し始めました。2008年に再び下落し、2009年に再び下落しました。2010年半ばまでに、住宅価格は停滞した市場で2004年のレベルに戻りました。 Standard&Poor'sのデータによると、何十年もの間、利益の増加に対する一方通行のチケットのように思えたものが、ほんの数年で30％以上減少しました。
国の多くの地域で市場の需要が増え、供給が低下したため、価格は上昇しましたが、多くの地域は危機が発生する前のレベルにまだ達していません。 それに加えて、融資基準がより厳しくなり、人々を市場から追い出しています。
数字が間違った方向に進むようになる前でも、販売価格の傾向データは不完全な全体像を提供していました。 全米住宅建設業者協会は、アメリカの平均住宅サイズは、1950年に983平方フィート、1970年に1, 500平方フィート、2004年に2, 349平方フィートであったと報告しました。この傾向は2000年代前半にも続きました。やや低下。
住宅のサイズが大きくなり、建築資材のコストが上昇するため、住宅価格が上昇するのは当然です。 しかし、インフレが全体像から考慮されるとどうなりますか？ その結果、まったく予期しないことが起こります。 2000年代後半の不動産クラッシュの前でさえ、住宅価格は頻繁にそして大幅に下落しました。 実際、第一次世界大戦、大恐pression、第二次世界大戦、1970年代、1980年代には、いずれも大幅な価格下落の時期がありました。 他のポイントでも同様に、より低い減少が定期的に発生しています。
数字とトレンド
全国的な傾向の数字でさえ、全体像の一部にすぎません。 住宅価格の傾向は、地域によって大きく異なる可能性があります。 カリフォルニアのブームは、デトロイトのバストを覆い隠すことができます。 同じ都市内であっても、数字は大きく異なる場合があります。 新たに成長したり、穏やかになったりするエリアでは、価格が大幅に上昇する一方で、町中のエリアは減少する可能性があります。
全国および地域の統計を見るときは、地元の市場の現実を必ず考慮してください。 全国レベルでの価格の上昇は、都市、州、または近隣が衰退している場合には役に立たない可能性があります。
不動産の価値と価格は州や近隣の都市によって異なるため、国の動向では全体像がわからない場合があります。
現実
不動産を投資と見なす際に考慮すべきもう1つの重要な点は、不動産を売却しない限り、それが完済しないことです。 実用的な見地から、たとえあなたが主たる住居を購入してから価値が倍増したとしても、それはおそらくあなたの不動産税が上がったことを意味します。 あなたが経験するすべての利益は、あなたが財産を売却するまで紙の利益にすぎません。
それに対して融資をすることによってあなたの家の持ち株を利用することは可能ですが、あなたの家を自動預け払い機（ATM）として使用することは、過去には愚かな戦略でした。 あなたが支払う利息があなたの利益に食い込むだけでなく、ローンの支払いはあなたの財政の安定を奪います。 不動産価格が下落した場合、家の価値よりも多くのローンを借りるといううらやましい立場にいることに気付くかもしれません。
住宅ローン率
一般的に、住宅ローンの金利は経済成長期に上昇します。 これが起こると、雇用市場は健全になり、人々の賃金も上昇します。 住宅市場が暴落して以来、住宅ローン率は比較的低く、住宅所有がより魅力的になっています。 2013年5月の30年固定金利住宅ローンの金利は3.35％でしたが、2019年6月の時点で3.73％で比較的変化していません。 Freddie Macによると、低価格は購入アプリケーションを推進しており、同社は販売活動の増加と価格の低下により住宅市場の改善を期待しています。 住宅ローン報告書は、2019年末までに金利が4.4％前後になると予測しているため、増加が抑えられる可能性があります。
それでは、これは不動産価格にどのように影響しますか？ 住宅ローンの金利が低いと、住宅価格と直接的な関係があるとは限りません。 しかし、それらは間接的に影響する場合があります。 金利が低い場合、消費者はより喜んで、より多くの負債を引き受ける余裕があります。 それは、信用のコスト、つまり利子が安いからです。 ただし、金利の上昇は、買い手からの需要の低下につながる傾向があります。
不動産は悪い投資ですか？
今では、時間の経過とともに価値が上がることを期待して家を購入する価値はないと考えているかもしれません。 あなたが一生同じ家に住むことを計画している場合、あなたが費やすことができる利益を見ることはほとんどありませんが、出口戦略で購入に入ると、現金利益。
最初に、家を買う動機を考えてください。 あなたがそれに住みたいなら、あなたは利益と損失について考えることをやめるべきです。 あなたがお金を稼ぐことを望んでいるなら、あなたは出口戦略でトランザクションを入力する必要があります。 これはまた、すべてのプロパティの購入価格を最前線に保ちながら、あなたの心の後ろに販売価格を持つべきであることを意味します。
プライスポイントに達したら、あなたが評価した株と同じように不動産を売る。 あなたのライフスタイルによっては、これはあなたの主たる住居にとって実際的なアプローチではないかもしれませんが、多くの不動産投資家が不動産を購入するとき、まさにそれを行います。 価格が常に上昇するとは限らないことを覚えておいてください。
過去に、日本は住宅価格がさらに低下するのを見てきました。 それは、それらの価格が収益性の高い地域に戻ってこないという意味ではありませんが、場合によっては非常に長い時間がかかる可能性があることに留意してください。
ボトムライン
歴史を指針として、ほとんどの自家所有者は、実際に住みたいと思っている場所を購入し、住宅ローンをすぐに返済し、退職するまでそこに住み、それから小型化し、より安価な家に移動します。 確実な賭けではありませんが、この戦略は利益を上げる可能性を高めます。
