借り換えは多くの場合、毎月の住宅ローンの支払いを削減し、他のことのためのより多くのお金を残すための素晴らしい方法のように思われます。 そしてできます。 しかし、長所と短所を比較検討する際には、この動きが純資産にどのように影響するかを忘れないでください。 理由：住宅ローンは毎月の支払い以上のものです。 これは、資産の資金調達に使用される債務証書です。 そして、その会計教授の専門用語は、住宅ローンを持つことはあなたの純資産を下げることを意味します。
以下に、この一連の推論の仕組みを示します。家計のバランスシート上では、住宅ローンは負債です。 そのため、世帯の資産から差し引かれて、その世帯の純資産が決定されます。 多くの消費者は、借り換えが総資産にどのように影響するかを考慮せずに、毎月の支払いを引き下げるために、住宅ローンの借り換えのtrapに陥ります。 あなたの家の借り換えは今までに報われますか？ それとも、大きな問題の短期的な修正ですか？
回収期間
住宅ローンの借り換えの経済学を決定するための最も一般的な方法は、単純な返済期間を計算することを伴います。 この方程式は、より低い金利で新しい住宅ローンに借り換えることによって実現できる月払いの節約の合計を計算し、月払いの節約の累積合計が借り換えのコストよりも大きい月を決定することによって作成されます。
たとえば、200, 000ドルの30年間の住宅ローンがあるとします。 あなたがそれを取り出したとき、あなたは6.5％の固定金利を得て、あなたの月初めの支払いは1, 257ドルです。 固定金利が現在5.5％である場合、これにより毎月の支払額が1, 130ドルに減り、127ドル、つまり年間1, 524ドルの節約になります。 （一般的な経験則では、現在の金利を0.75％から1％以上下げることができれば、借り換えを検討するのは理にかなっています。）
次に、可能性のある借り換えのための総閉鎖費用を計算するために、新しい貸し手に依頼する必要があります。 約2, 300ドルになると、家での回収期間は1.5年になります（2, 300ドルを1, 524ドルで割ると1.5年になります）。 したがって、少なくとも単純な返済期間方法に従って、家に2年以上滞在することを計画している場合、借り換えは理にかなっています。
重要なポイント
- 単純な返済期間方法は、住宅所有者の累積貯蓄が借り換えのコストよりも大きい月を計算するためによく使用されます。借り換えのコストを計算するより財政的に健全な方法は、世帯の純資産への影響を考慮することです。借り換えの決定が本当に経済的になったとき、住宅所有者は既存の住宅ローンの残りの償却スケジュールを新しい住宅ローンの償却スケジュールと比較しなければなりません。
借り換えは世帯の純資産に影響を与える
ただし、この方法では、世帯の貸借対照表と総自己資本方程式は無視されます。 次の2つの主な理由が考慮されていません。
- 既存の住宅ローンと新しい住宅ローンの元本残高は無視されます。 借り換えは無料ではありません。 借り換えの費用は、自己負担で支払わなければならず、ほとんどの場合、新しい住宅ローンの元本残高に繰り入れられます。 借り換え取引によって住宅ローンの残高が増加すると、家計の貸借対照表の負債側が増加し、他のすべてが一定である場合、家計の純資産は借り換えの費用に相当する額だけ即座に減少します。新しい30年の住宅ローンに返済されるまでの25年は、新しい住宅ローンの利率が期待する金利よりも低い場合でも、新しい住宅ローンの全期間にわたってより多くの合計利息を支払うことになります。既存の住宅ローンの残りの25年間にわたって支払います。
借り換えの実際のコストを見てください
家計の純資産方程式に借換えの実際のコストを組み込む借換えの経済学を決定するより財政的に健全な方法は、既存の抵当の残りの償却スケジュールを新しい抵当の償却スケジュールと比較することです。
新しい住宅ローンの償却スケジュールには、元本残高に借り換えの費用が含まれます。 （借換えの費用がポケットから支払われる場合、借換え取引が行われなかった場合、費用のために払い出されるお金を前提として、既存の住宅ローンの元本残高から同じ金額を差し引く必要があります代わりに、既存のローンの元本残高を返済するために使用できます。）
新しい住宅ローンの元本残高から、2つの住宅ローンの間の毎月の支払額を差し引きます。 （これは、理論的には、借り換えから発生する毎月の貯蓄を使用して新しい住宅ローンの元本残高を減らすことができるためです。）新しい住宅ローンの修正元本残高が既存の元本残高よりも少ない月住宅ローンは、家計の純資産に基づいた、真に経済的な借換え期間に到達した月です。
ところで、償却計算機はほとんどの住宅ローン関連のウェブサイトで見つけることができます。 結果をスプレッドシートプログラムにコピーアンドペーストしてから、新しい住宅ローンの元本残高から毎月の支払差額を差し引く追加の計算を実行できます。
上記の計算を使用して、7％の固定金利、返済まで25年の残存、および6.25％の固定金利の新しい30年の住宅ローンへの元本残高20万ドルの既存の住宅ローンの借り換え分析3, 000ドルの借換えコスト（これは新しい住宅ローンの元本残高に組み込まれます）により、次の結果が得られます。
上記の例で借換えの経済性を判断するために単純な返済期間分析が使用される場合、月ごとの累積支払い額は借換の3, 000ドルを超える19か月から始まります。つまり、単純な返済期間の方法は、住宅所有者は19か月以上新しい住宅ローンを保有することを期待しているため、借り換えは理にかなっています。
ただし、純資産アプローチを使用すると、借り換えの決定は、新しい住宅ローンの元本残高から毎月の累積支払貯蓄を差し引いた額が既存の住宅ローンの元本残高を下回る29月まで経済的になりません。 純資産アプローチでは、借換えが経済的となるまで単純な回収期間アプローチよりも10か月長くかかることがわかります。
その他の要因
家の価値が低下する期間中、多くの家は以前の価値よりもはるかに低い評価を受けることに留意してください。 これにより、新しい住宅ローンの20％の頭金を満たすのに十分なエクイティがないため、予想よりも多くの現金預金が必要になる場合があります。 また、民間の住宅ローン保険に加入する必要があり、最終的に毎月の支払いが増加します。 これらの例では、金利の低下があっても、実際の節約額はそれほど多くないかもしれません。
ボトムライン
あなたの住宅ローンの借り換えの実際の経済学を計算することにより、あなたが争う必要がある実際の回収期間を正確に決定することができます。 数値を計算するには少し手間がかかりますが、誰でもできます。
特に今後数年間で引っ越すことを計画している場合、住宅ローンの借り換えの実際の経済学を計算するのに数分かかることは、あなたの純資産を何千ドルも損なうのを避けるのに非常に役立つかもしれません。 そして、借り換えがあなたに利益をもたらすように見えるなら、あなたはこの動きから利益を得始める正確な時期をより明確に理解するでしょう。
