内容
- 頭金とローン対価値の比率あなたの頭金はあなたのオファーにどのように影響するか頭金の低いローンプログラム頭金のためにもっと節約する4つの方法
家を買うとき、最大の前払い費用の1つは頭金です。 閉鎖費用と混同しないように、頭金は閉鎖時に前払いする購入価格の一部です。 一般的に、閉店時に家に払うお金を少なくすると、ローンの存続期間中に手数料と利息をより多く支払うことになります（逆も同様です）。
頭金として指定する金額は、貸し手があなたにどのくらいのお金を貸し、どのタイプの住宅ローンがあなたのニーズに最適かを決定するのに役立ちます。 しかし、頭金の適正額はいくらですか？ 支払う金額が少なすぎると、時間の経過とともに興味と費用が発生します。 多すぎると、貯蓄が枯渇するか、長期的な財政状態に悪影響を与える可能性があります。 さらに、閉鎖費用、引越費用、その他の毎月の請求書を考慮する必要があります。 最終的に、頭金の金額はあなた次第です：あなたの貯蓄、収入、新しい家の予算。
まず、予算と頭金にどのように影響するかを把握する必要があります。 Investopediaの無料のオンライン住宅ローン計算機は、毎月の住宅ローンの支払いを計算し、家を購入する際に適切な財務判断を下すのに役立ちます。 フィールドの1つは、頭金の見積もり額を要求します。
どのくらいの家に余裕がありますか？
あなたが住宅ローンの事前承認を受けたとき、貸し手はあなたの申請書の回答に基づいて、あなたが資格を得る最大の融資額を教えてくれます。 あなたの住宅ローン申請書は、あなたの推定頭金額、収入、雇用、負債および資産について尋ねます。 貸し手もあなたの信用報告書と信用スコアを引き出します。 これらのすべての要因は、住宅購入のためにお金を貸すかどうか、いくらのお金、どのような条件の下での貸し手の決定に影響します。
一般的なガイドラインとして、多くの将来の住宅所有者は、総収入の2〜2.5倍の費用がかかる不動産を担保する余裕があります。 たとえば、年間100, 000ドルの収入がある場合、200, 000〜250, 000ドルの家を買う余裕があります。
貸し手が承認する最大融資額を単に借りるのではなく、推定月々の住宅ローンの支払いを評価するほうがよいでしょう。 たとえば、300, 000ドルのローンの承認を得たとします。 毎月の住宅ローンの支払いやその他の毎月の借金が総月収の43％を超えている場合は、時間が厳しくなるとローンの返済に問題が生じる可能性があります。 言い換えれば、合理的に余裕がある以上の家を買うことに注意してください。
しばらく賃貸している場合、またはすでに家を所有しており、再度購入しようとしている場合は、余裕のある毎月の住宅ローンの支払いに強い手があります。 借主は、家やコンドミニアムの所有には、固定資産税、メンテナンス、保険、住宅所有者協会（HOA）の会費、予期しない修理などの追加費用が含まれることに留意する必要があります。
家を買うだけでなく、退職金の貯蓄、家族の誕生、緊急貯蓄基金の支給、借金の返済など、他の財政目標にも貢献したい場合があります。 毎月の高すぎる住宅ローンの支払いは、そうでなければこれらの重要な目標のいくつかに向かう可能性のある現金を使い果たします。
頭金とローン対価値比率
頭金は、ローン対価値の比率（LTV）を決定する上で重要な役割を果たします。 LTV比率を計算するために、融資額は、不動産鑑定で決定された住宅の公正市場価値で除算されます。 前払い金が大きいほど、LTVは低くなります（逆も同様です）。 貸し手はLTVを使用して借り手のリスクと住宅ローンの価格を評価するため、LTVが低くなると、住宅ローンの金利が低くなり、追加費用がかからなくなる可能性があります。
LTV比率が低いと、貸し手にとってリスクが少なくなります。 どうして？ あなたはあなたの家のより多くのエクイティから始めています、それはあなたが未払いのローン残高に比べてあなたの財産により高い利害があることを意味します。 要するに、貸し手は、住宅ローンのデフォルトが発生する可能性が低いと想定しています。 あなたがあなたの住宅ローンに遅れを取り、貸し手があなたの家で差し押さえなければならない場合、彼らはそれを再販し、LTV比率が低い場合、ローンの価値のほとんどを取り戻す可能性が高くなります。
あなたのリスクを評価することに加えて、貸し手はあなたの住宅ローンの価格設定にLTV比率を使用します。 LTV比率が低い場合、金利が低くなる可能性があります。 ただし、LTV比率が80％を超えている場合、つまり頭金として家の価値の20％未満しか支払っていない場合は、より高い金利を期待してください。 これらの料金は、貸し手がお金を貸すリスクの増加をカバーします。
また、LTV比率が80％を超える場合、民間の住宅ローン保険（PMI）を支払う可能性があります。 支払うPMIの額は、ローンの種類によって異なります。 たとえば、連邦住宅管理局によって保険されている一部のローンは、閉鎖時に支払われる前払いの住宅ローン保険料と、ローンの存続期間中の年間住宅ローン保険料（MIP）の両方を必要とします。 FHAローンには3.5％の頭金要件がありますが、年率で計算される資金を借りる総コストは、これらのローンの方がはるかに高くなる傾向があります。
前払い金がオファーに与える影響
あなたが正しい家を探しているとき、時間は非常に重要です。 エントリーレベルの価格帯の住宅は通常すぐに売れますが、オファーをするときはおそらく競争があるので最善を尽くしたいと思います。 市場が競争状態にあり、売り手が複数のオファーを受け取った場合、かなりの頭金を含む買い手の最高のオファーを見たいと考えています。 売り手の観点からは、より多くのお金を持っている買い手は、ゲームのスキンが多いため、より魅力的です。
より高い頭金は売り手にあなたが十分な手持ちの現金としっかりした財政を持っていることを示すことができます。そして、最終的なローン承認を得るために（そしてクロージングテーブルに着くために）滞りなく。 また、頭金を高くすると、売り手に成約費用を支払うか、提示価格以下のオファーを求める他のオファーを打ち負かす可能性があります。 かなりの頭金を持っている人はそのような支援を要求する可能性は低く、売り手は最小限の手間をかけずに購入を確認するお金と動機を持っている買い手と協力する可能性が高くなります。
低頭金ローンプログラム
以前の標準では、住宅購入者は家を買うために20％のダウンが必要でした。 時が変わった。 多くの住宅購入者、特に初めての購入者は、20％の頭金を節約できません。 米国の多くの住宅市場で住宅価格が高騰しているため、これはますます重要になっています。 たとえば、全米不動産業者協会によると、2018年1月の既存住宅価格の中央値は240, 500ドルで、2017年1月の227, 300ドルから5.8％増加しました。
実際、NARの2017年の住宅購入者と販売者のプロフィールによると、住宅の資金を調達した住宅購入者は、購入価格の平均10％を引き下げました。 資金調達を使用する初めての購入者は、通常、購入価格のわずか5％を引き下げた、と調査は発見しました。
20％の頭金を支払う余裕がない人のために、いくつかのタイプの住宅ローンは頭金の低いオプションを提供します。
従来のローン
ファニーメイとフレディマックのプログラム（3％減少）
米国のほとんどの住宅ローンを売買する政府支援企業であるファニー・メイとフレディ・マックは、信用力の高い借り手に対してわずか3％のダウンを要求します。 両方のプログラムは、非伝統的な信用報告書を作成することにより、他の要件に加えて特定の負債対所得およびローン対価値比のガイドラインを満たしている限り、信用スコアのない一部の借り手を検討します。 ファニーメイのHomeReady住宅ローンプログラムでは、620の最小クレジットスコアを持つ借り手に対して97％のLTV比率が許可されます。
個々の貸し手プログラム（1％から3％減少）
多くの貸し手は、ファニーメイとフレディマックのプログラムを提供し、従来のローンに対して彼ら自身の頭金援助の利点を追加します。 たとえば、Guild Mortgageは1％のダウンを必要とし、適格な低所得で最低クレジットスコアが680の借り手に2％のギフトを提供します。 これらは多くのオプションのうちの2つにすぎません。 低頭金要件のローンが必要な場合は、選択肢を絞り込むのに役立つように、貸し手に提供物について尋ねてください。
ジャンボローン（10％〜20％減）
ジャンボローンは、住宅購入者が利用できる最も一般的な不適合の従来型ローンです。 貸し手には、ジャンボローンのさまざまな適格なガイドラインがあり、連邦政府によって設定された地域の適合ローン制限を超えています。 ジャンボの借り手は貸し手により多くのリスクを提示するため、購入価格の10％から20％を引き下げることを期待してください。 クレジットスコアが700以上の借り手は最高の価格を得る傾向がありますが、一部の貸し手は最低スコアが660のジャンボ借り手と連携します。あなたの住宅ローンの返済に問題が発生します。
政府保証付きローン
FHAローン（3.5％減）
最小クレジットスコアが580である場合、FHAローンは3.5％ほど低く抑えることができます。FHA承認の貸し手は、過去12か月間、他の債権者への30日以内の支払いは1回のみであり、過去12か月間に徴収措置（医療費請求は例外）を提出していません。 また、購入する不動産は、一戸建ておよびコンドミニアム用の住宅および都市開発省が設定した不動産基準に準拠し、FHAの融資限度内である必要があります。 FHAローンのもう1つの利点は、第三者ローンではなくギフトである旨の文書を提供する場合、親downや友人からの金銭的贈り物を頭金の全部または一部に使用できることです。
VAローン（0％減）
米国の兵役職員、退役軍人およびその家族は、米国退役軍人局が支援するゼロダウンローンの資格を得ることができます。 その他の利点には、閉鎖費用の上限（売り手が支払う場合があります）、ブローカー手数料、MIPがありません。 VAローンには、「資金調達手数料」が必要です。これは、納税者の費用を相殺するのに役立つローン金額の割合です。 資金調達料金は、兵役のカテゴリとローンの金額によって異なります。
USDAローン（0％減）
米国農務省は、全国の農村地域の低所得者層の住宅所有を可能にするローンを保証しています。 これらのローンは、資産がUSDAの適格性ルールを満たしている限り、適格な借り手にお金を支払う必要はありません。
頭金支援プログラム
州または地方の住宅当局の特別プログラムは、初めての購入者に支援を提供します。 これらのプログラムの多くは、購入者の収入または経済的ニーズに基づいて利用できます。 これらのプログラムは通常、頭金の助成金の形で支援を提供しますが、閉鎖費用にも役立ちます。 米国住宅都市開発省は、州ごとに初めて住宅購入者プログラムをリストしています。 州を選択してから「住宅所有者支援」を選択して、最寄りのプログラムを見つけます。
前払いでさらに節約する4つの方法
家の頭金のお金を節約することは挑戦でありえます。 ここに到達するための簡単なヒントをいくつか紹介します。
- 自動化された計画から早期に開始します。 通常の普通預金口座または緊急資金口座に加えて、頭金のために専用の普通預金口座を開設してください。 各支払い期間または棚ぼた後（金銭的贈与、還付金、ボーナスまたは相続など）、頭金に資金を預け入れ、時間の経過とともに残高が増加するのを確認します。 その資金にできるだけ早く、そしてできるだけ頻繁に貢献することは、あなたが軌道に乗るのを助けるでしょう。 支出を削減します。 住宅所有があなたにとって重要である場合、ケーブルやテレビのサービス、外食、休暇、その他の不必要なものなどの不要な費用を削減または削減します。 支出を少なくすることで、頭金の節約になり、他の負債を返済するための余分なお金ができます。 今、犠牲を払うことはあなたの住宅所有の目標を達成するのに大いに役立つことができます。 高金利の借金を返済する。 高金利のクレジットカードまたはローンは、信用を傷つけ、長期的には費用がかかります。 最初にこれらのアカウントを返済することに焦点を当てると、借金の削減に雪だるま効果が見られます。 これらのアカウントが支払われたら、毎月の支払額を頭金の節約に適用できます。 ただし、これらのアカウントは閉じないでください。 信用枠とアカウント履歴が失われているため、クレジットスコアが低下する可能性があります。 代わりに、それらを最小限に使用し（ガスを購入するか、レストランで時々夕食をとる）、すぐに残高を支払います。 この動作は、クレジット支払い履歴を強化するのに役立ち、信用調査機関と貸し手に責任のある使用法を示します。 2番目の仕事を取得します。 多くの初回購入者は、収入を増やすと、より早く貯金できることに気付きます。 自宅で仕事をするサイドギグを見つけたり、季節ごとの小売りの仕事をしたりすることで、頭金の節約ができます。 あなたが家を買う前に6ヶ月または1年間一時的に働いていても、追加された収入はあなたがまともな頭金のために必要な後押しになる可能性があります。
ボトムライン
頭金のために多くの現金を貯めていなければ、家を買うことは不可能ではありません。 適切な貸し手とローンの種類のために買い物をすることは重要なステップです。 頭金を低くすると、PMIだけでなく、より高いローン手数料と金利を支払うことが期待されます。 また、あなたの州または都市によって提供される頭金の支援プログラムを利用することを忘れないでください。 誰かがあなたの頭金に金銭的な贈り物を提供する場合、それがローンではないことを彼らが理解していることを確認してください。 最後に、頭金を節約するための近道はありません。時間、規律、努力が必要です。 しかし、その結果-自分の家を購入することは、経済的にも個人的にもやりがいのあることです。
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