賃貸不動産への投資には金銭的なメリットがありますが、家賃を払わないテナントや家主になるという頭痛の種のリスクもあります。 賃貸料を所有することが賢明な財政上の動きであるかどうかを判断する際には、税金、不動産の評価、住宅ローンとメンテナンスのコスト、および家主になりたいという願望を比較検討する必要があります。
税制上の利点について考えてください
資産の収入に対して利息、税金、保険、およびその他の費用を差し引くことができ、通常は他の収入に対して損失を差し引くことができます。 税金から減価償却費を差し引くこともできます。 控除は基本的に、2019年1月26日時点で27.5年以上の損耗に対する手当です。キャピタルゲイン税を支払うことなく、賃貸不動産を売却し、その収益を他の賃貸不動産に繰り入れることができます。 （関連する読み物については、「セカンドホーム所有者のための税休憩」を参照してください）
あなたが家主になることを忘れないでください
あなたの賃貸物件は時間とエネルギーを必要とするビジネスです。 賃貸に関する法律を最新の状態に保つ必要があり、法的にテナントの安全で居住可能な財産を維持する必要があります。 巨額を支払うテナントには、大小を問わず、あらゆる問題にほぼ瞬時に対応することを期待する権利があることに注意してください。 市場で少額の支払いをしていることを知っている借手は、要求が少し少なくなる傾向があります。 自分で軽微な修理ができると助かります。 また、家賃を徴収し、滞納者に対処する必要があります。
あなた自身のレンタルを管理する見通しが困難な場合は、不動産仲介業者に不動産管理者または管理人への紹介を依頼するか、オンライン検索を行ってください。 プロパティマネージャーを雇うことはあなたのリターンに食い込むことに注意してください。
不動産の宿題をする
住む場所を購入するのと同じくらい、あるいはそれ以上で時間をかけて賃貸物件を調査してください。あなたが考えている場所での市場の詳細、ゾーニング法、賃貸と住宅販売の両方の傾向を知る必要があります。 学校、交通機関、レクリエーションリソース、ショッピング、および地域のテナントがレンタルに期待するものを見てください。 抵当権を行使する銀行は通常、住宅ローン残高の回収を望み、市場価格よりも低い価格で不動産を売却するため、抵当権実行はオプションとなります。
あなたはあなたの財産が借り手にとって魅力的であることを望むでしょう。 ウォーターフロントのある物件、または大学のキャンパスや地元の学校区域に近い物件を探してください。 安定したコミュニティの古い家や再生されている近所の家も良い選択肢です。 「ゴルフコース症候群」に注意して、新しいゴルフコースで投資用賃貸物件を購入する場合、より一般的でより高級なゴルフコースの住宅が同じ一般エリアに建設される場合、あなたの財産は数年後に表示され、価格を押し下げます。
数字を実行することを怠らないでください
スマートフォンアプリまたはオンライン住宅ローン計算機を使用して、毎月の住宅費を分析します。 計算機を使用すると、購入価格、頭金、税金、保険、住宅ローンの金利を入力できます。 賃貸不動産の住宅ローンの金利は、通常、主な住宅の金利よりも高くなっています。
メンテナンスと修理も考慮してください。 目安としては、年間購入価格の約1％であるため、300, 000ドルの不動産を維持するには、年間約3, 000ドルかかります。 ただし、プロパティが古い場合は、パーセンテージを1.5％または2％に増やすことができます。 修理とメンテナンスを計算する別の方法は、「平方フィートルール」と呼ばれることもある、住宅所有者が1平方フィートあたり年間1ドルの予算を立てることを推奨することです。 たとえば、賃貸住宅が1, 800平方フィートの場合、修理および保守費用は年間1, 800ドルになります。
将来の大家のためのヒント
実世界の例
予測収入の例を次に示します。月額$ 2, 000で$ 300, 000の家を借りているとします。 20％の頭金は60, 000ドルで、240, 000ドルの残高の30年固定金利は4％です。 税金、保険、および保守予算により、月額費用は1, 764ドルになり、名目利益は年間2, 838ドル、つまり年間頭金の4.73％になります。 悪くない。 これは普通預金口座よりもはるかに優れており、ほとんどの優良株が配当で支払うよりも優れていますが、好調な年に株式市場で稼ぐことができるほどではありません。 しかし、典型的な3.64％の減価償却を計算すると、2, 838ドルの名目利益は6, 252ドルの損失になります。これは他の収入に対して適用できます。 ただし、税率によっては、プラスのキャッシュフローに加えて数百ドルの税の節約になり、さらに家が価値を高く評価する可能性があります。
ボトムライン
収入のために不動産に投資することは万人向けではありませんが、投資をビジネスとして扱い、固有のリスクに寛容であり、ハンマーで便利な場合、経済的利益は相当なものになります。 （関連資料については、「セカンドホームを手に入れる方法」を参照してください）
