ゾーニングとは
ゾーニングとは、特定の地域で不動産をどのように使用できるか、または使用できないかを規定する地方自治体または地方の法律または規制を指します。 ゾーニング法は、石油、製造業、または他の種類のビジネスが住宅街に建設されるのを防ぐために、土地の商業的または産業的使用を制限することができます。 不動産の建設が地域社会の経済的発展に役立つ場合、これらの法律を修正または停止することができます。
重要なポイント
- ゾーニングにより、地方自治体は、管轄下のどのエリアに特定の目的で使用される不動産または土地があるかを規制することができます。州および連邦法の範囲内にある限り地方自治体によって変更され、特定の土地区画は考慮に基づいて再区画化される場合があります。
ゾーニングの仕組み
ゾーニングでは、特定の地域で許可されている土地の開発および運用上の使用の種類を概説します。 地方自治体は、マスタープランに従って地区と近隣を分割する傾向があります。 これは、交通の流れを制御し、騒音レベルを管理し、居住者のために居住空間を確保し、特定のリソースを保護するために行われます。
ゾーニング分類の例には、工業用、軽工業用、商業用、軽商用用、農業用、一戸建て住宅、複数ユニット住宅、および学校が含まれます。
政府が不動産利用の構造化にゾーニングを適用する理由
地方自治体は、商業活動を町の特定の部分に限定するために、ビジネス目的での居住用不動産の使用を禁止する場合があります。 住民が指定された使用法に異議を唱えた場合、そのようなゾーニングは紛争につながる可能性があります。
ゾーニング法は、特定の近隣の建設の詳細を規制することもできます。 たとえば、ゾーニングは、許可されている建設の種類に関係なく、特定のエリアの建物の最大高さを制限できます。 高層住宅またはオフィスは、ビルが法律に準拠しているかどうかに関係なく、ゾーニングを通じて特定の区画で禁止される可能性があります。
ゾーニング制限の存在は、不動産を購入する際の価格に影響を与える可能性があります。 不動産は、自治体によって設定された制限数に基づいてプレミアムで販売される場合があります。
1926年、最高裁判所は、適切に描かれたゾーニング条例が州の統治力の有効な行使であると裁定した。 ゾーニングは、Euclid v。Ambler Realty Co.、272 US 365、395（1926）の事件の結果として、米国の最高裁判所によって憲法上成立しました。
ゾーニング法の批判
ゾーニング法に対する批判は、この慣行が社会経済集団間の生活の質の不均衡を生み出し、拡大すると主張している。 たとえば、タウンシップは、重工業および商業開発を低所得地域に隣接する土地に制限するゾーニング法を維持する場合があります。 そのような政策の効果は、町のより豊かな部分が、関連する騒音と汚染を避けることを可能にするでしょう。
現在の法律を完全に廃止しなくても、ゾーニング法の変更が可能です。 開発者または不動産所有者は、ゾーニング規制の特定の例外を許可する差異を申請できます。 これにより、一般に許可されていない方法でプロパティを使用できます。 たとえば、在宅ビジネスの所有者は、操作の継続を許可するために差異を要求する場合があります。 分散の申請者は、なぜ分散が必要なのか、そしてその変化が周囲のコミュニティに大きな混乱や損害を引き起こさないのかを説明する必要があるかもしれません。
