住宅価格の上昇とドル高により、米国以外の市民がニューヨーク、マイアミ、サンフランシスコなどのかつて人気があった都市の住宅に現金を支払うことが難しくなっています。 その結果、より多くの外国人購入者が住宅用不動産に融資しています。 ただし、非米国市民は、住宅ローンを申請する際にいくつかの要因、および追加の貸し手要件、より高い借入コスト、より困難な承認プロセスなどの明確な不利益を考慮する必要があります。
ファニーとフレディはいません
アメリカの住宅ローンの大部分を所有または保証している住宅ローンの巨人ファニー・メイとフレディ・マックは、住宅ローンの貸し手から米国以外の市民ローンを購入しないため、貸し手はこれらの住宅ローンを自分の本に保管する必要があります。 流通市場でこれらのローンを簡単に販売できないことに加えて、海外の滞納者を追跡することがより困難であるため、ローンは魅力的ではありません。
より高い価格の住宅ローン
一部の大手金融機関を含む多くの銀行は、米国外に住んでいる外国人に融資しますが、従来の住宅ローンに頼る代わりに、独自の引受ガイドラインとしばしばより高い金利で不適合なローンを提供します。
より大きな頭金
外国の買い手はより高い信用リスクであるため、貸し手はより高い最低頭金を要求します。 貸し手は通常、外国のバイヤーにローンを延長する前に販売価格の30％以上の頭金を要求します。
より厳しい承認プロセス
所得と信用の確認は、アメリカの納税申告書または国内の信用履歴のない非アメリカ市民にとってより複雑です。 貸し手は通常、申請者の母国で提出された銀行取引明細書と納税申告書を求めます。 信用報告書の代わりに、借用習慣を調査するために数ヶ月分のクレジットカード明細書が必要になる場合があります。
時間がかかります
住宅ローンの承認プロセスは、米国以外の市民にとってはかなり時間がかかる場合があります。 引受プロセスを迅速化するために、米国だけでなく母国にも存在するグローバル銀行で住宅ローンを申請してください。場合によっては、より低い金利の資格を得ることができます。
グリーンカードまたは就労ビザでより多くの選択肢が得られます
税金は懸念事項
外国の買い手として、複数の国の税法を検討してください。 国ごとに米国との租税条約は異なります。販売すると、米国のキャピタルゲイン税が課せられ、米国内国歳入庁（IRS）が総購入価格の10％を自動的に源泉徴収します。米国の納税申告書。
ボトムライン
ローンの取得に伴うハードルを考えると、全米不動産業者協会（NAR）の2016年の報告書によると、外国人バイヤーの47％が住宅用不動産に現金を支払うことを決定しています。 ただし、それが不可能な場合は、現金を支払うことができる米国のより手頃な地域で不動産を購入することを検討してください。
